Quem planeja participar do Minha Casa Minha Vida pode ficar muito esperançoso de finalmente morar no que é seu. No entanto, logo vem a preocupação constante de todos os financiamentos: e os juros? Essa pergunta é muito pertinente, afinal, o Brasil é o país com a maior taxa de juros reais do mundo.
Antes de fazer qualquer pagamento a prazo, é imprescindível conhecer os juros que serão cobrados e de que forma, para saber se tudo está dentro do orçamento. Quanto aos juros do Minha Casa Minha Vida, eles são relativamente simples de entender, e a boa notícia é que são muito mais vantajosos do que outros sistemas de compras de imóveis oferecidos atualmente.
Quais são as taxas de juros cobradas no Minha Casa Minha Vida?
As taxas de juros do financiamento do Minha Casa Minha Vida são calculadas de acordo com a faixa de renda familiar. A saber, o prazo máximo do financiamento imobiliário é de 35 anos.
Segundo informações da Caixa, as taxas de juros ao financiar um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida são:
- Renda mensal bruta de até R$ 2.400: juros de 4,75% ao ano e, para cotistas do FGTS, 4,25% ao ano;
- Renda bruta de R$ 2.400,01 a R$ 3.000: juros de até 5,25% e, para cotistas do FGTS, 4,75% ao ano;
- Renda bruta de R$ 3.000,01 até R$ 3.700: juros de até 6% e, para cotistas do FGTS, 5,50% ao ano;
- Renda bruta de R$ 3.700,01 até R$ 4.400: juros de até 7% e, para cotistas do FGTS, 6,5% ao ano;
- Renda bruta de R$ 4.400,01 até R$ 8.000: juros de 7,66% e, para cotistas do FGTS, 7,16% ao ano.
É importante salientar que os valores são válidos até o final de junho de 2023.
Como funciona a cobrança de juros?
A forma de cobrança de juros do Minha Casa Minha Vida depende da Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante). A principal característica do SAC é a redução do valor das parcelas no decorrer da vigência do contrato.
Como a amortização é constante na Tabela SAC, a cobrança de juros diminuem a cada mês, embora o percentual aplicado seja o mesmo. Vamos supor que você vai financiar uma casa no valor de R$100.000,00 com uma taxa de juros de 5% ao ano.
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Os juros “ao ano” significam que a porcentagem é aplicada ao valor que você deve a cada ano. Então, no primeiro ano, 5% de R$100.000,00 é R$5.000,00. Então, ao fim do primeiro ano, você deve R$105.000,00 (o valor original mais os juros).
No segundo ano, se você ainda não tivesse pago nada, a taxa de 5% seria aplicada a esses R$105.000,00. Então, os juros seriam de R$5.250,00 e você passaria a dever R$110.250,00.
Porém, ao longo dos anos, você estará pagando o financiamento. Assim, o valor dos juros diminuirá à medida que o valor que você deve diminui. Isso porque a taxa de juros será aplicada a um valor menor a cada ano.
Não podemos esquecer que o programa também prevê a concessão de subsídio de até R$ 47.500,00 no valor financiado, dependo da avaliação de fatores sociais, renda, capacidade de pagamento e especificidades da população de cada região. O subsídio também vai abater o total do saldo devedor, devendo reduzir ainda mais o valor das parcelas.
Por que são cobrados juros no Minha Casa Minha Vida?
Para algumas pessoas, fica difícil entender porquê são cobrados juros em financiamentos imobiliários como o Minha Casa Minha Vida.
No entanto, apesar do programa ter como objetivo facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda, ainda há sim a necessidade de cobrar juros. Veja as razões principais:
Custo do dinheiro no tempo
O dinheiro hoje vale mais do que o mesmo dinheiro no futuro. Isso se deve à inflação (o valor do dinheiro diminui ao longo do tempo) e à oportunidade de investimento (o dinheiro poderia ser investido em outra coisa e gerar retorno).
Então, quando o governo (ou qualquer outra instituição) empresta dinheiro, ele normalmente espera um retorno que compense essas perdas.
Risco de crédito
Quando o dinheiro é emprestado, há sempre o risco de o tomador do empréstimo não conseguir pagar de volta. Esse risco é maior em programas sociais, pois eles tendem a atender pessoas com históricos de crédito mais fracos ou com menor estabilidade financeira. Portanto, os juros ajudam a compensar esse risco.
Operacional e administrativo
A implementação e administração de um programa habitacional tem custos. Isso inclui os custos para analisar e aprovar empréstimos, gerenciar os pagamentos e lidar com problemas de inadimplência. Dessa forma, os juros ajudam a cobrir esses custos.
Sustentabilidade do programa
Para que o programa habitacional possa continuar a longo prazo, ele precisa ser financeiramente sustentável. A cobrança de juros ajuda a garantir que o programa tenha recursos para continuar oferecendo empréstimos no futuro.
Por que os cotistas do FGTS pagam menos juros?
Os trabalhadores que possuem saldo em suas contas do FGTS podem utilizá-lo para pagar parte do imóvel, reduzindo o valor financiado e, consequentemente, o valor dos juros. Além disso, os cotistas do Fundo de Garantia são beneficiados com taxas de juros mais baixas por duas principais razões:
Risco de crédito
A existência de saldo no FGTS indica um histórico de trabalho formal, o que pode ser interpretado como um indicativo de menor risco de inadimplência. Por isso, as instituições financeiras podem se sentir mais seguras para oferecer taxas de juros mais baixas.
Política social
O FGTS é um instrumento de política social e, portanto, oferecer taxas de juros mais baixas para os cotistas está alinhado com o objetivo de promover o acesso à moradia e a inclusão social.
Utilização do FGTS para casa própria pelo Minha Casa Minha Vida
Entre as condições para o uso do FGTS para a compra de um imóvel residencial, destacam-se:
- O trabalhador deve ter pelo menos três anos de carteira assinada, mesmo que em diferentes empresas;
- O imóvel deve estar localizado na mesma cidade em que o trabalhador exerce sua atividade laboral ou em uma cidade próxima;
- O imóvel não pode ter sido adquirido pelo trabalhador com recursos do FGTS nos últimos três anos;
- O valor do imóvel não pode ultrapassar até R$ 1.500.000,00 para todos os estados brasileiros;
- Não pode ter outro financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro de Habitação)
- O interessado não pode ser dono de outra residência na cidade onde pretende comprar o imóvel;
- O trabalhador também deve apresentar documentos que comprovem a propriedade do imóvel e a regularidade da transação.
