Em julgamento ao Recurso Especial (REsp) 1861025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a Súmula 84 pode ser aplicada no caso de comprador que só não entrou no imóvel porque ele ainda não foi entregue pela construtora.
De acordo com este entendimento, são cabíveis embargos de terceiro contra penhora de imóvel ainda não entregue pela construtora???.
Nessa hipótese, segundo o colegiado, mesmo sem a posse do imóvel e o registro público do contrato de compra e venda, é possível a oposição de embargos de terceiro, nos termos da súmula.
Os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que desconstituiu a penhora de imóvel adquirido por uma empresa e que ainda não havia sido entregue pela construtora.
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Inicialmente, a construtora negociou o imóvel com uma consumidora. O contrato foi desfeito, e a compradora entrou na Justiça para reaver o que havia pago.
No âmbito dessa ação, foi determinada a penhora do imóvel para garantir o pagamento.
A empresa que adquiriu a unidade – negócio formalizado antes do ajuizamento da ação em que se deu a penhora – opôs embargos de terceiro e conseguiu desconstituir a constrição sobre o imóvel.
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No recurso especial, a primeira compradora, autora da ação, sustentou que não seria possível a aplicação da Súmula 84 e que não haveria motivos para a desconstituição da penhora, uma vez que a empresa descumpriu o dever legal de promover o registro público do bem.
Alegou ainda que a simples existência de promessa de compra e venda não é suficiente para a procedência do pedido formulado em embargos de terceiro.
Posse Comprovada
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia ultrapassa a questão do registro da promessa de compra e venda como condição para os embargos de terceiro; na verdade, o que se discute é a necessidade ou não de estar o comprador na posse do imóvel depois de quitá-lo.
Como apontou a relatora, o imóvel só não estava na posse da empresa que o comprou em razão de ainda estar em construção.
Todavia – observou a ministra –, o instrumento de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas “deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro”.
Assim, ressaltou Nancy Andrighi, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que o imóvel disputado não tenha registro e esteja em fase de construção.
Desconstituição da Penhora
Nancy Andrighi observou que o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora, motivo pelo qual não se cogita fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.
Quanto aos argumentos da primeira compradora sobre a impossibilidade de desconstituição da penhora, a ministra disse que a jurisprudência do STJ é pacífica na direção de permitir os embargos de terceiro nessa hipótese, “ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário”.
