A cláusula penal é um instituto previsto no Código Civil que, via de regra, pode ser aplicada nos contratos.
Dentre as modalidades de contrato, destaca-se aqueles de Direito Imobiliário.
Nestes, a cláusula penal geralmente é inserida para evitar o descumprimento da obrigação pactuada.
No presente artigo, trataremos das especificidades da cláusula penal moratória.
Reflexos do Descumprimento da Obrigação à Luz do Código Civil
Inicialmente, pode-se conceituar a obrigação no Direito Civil Brasileiro como um vínculo jurídico pelo qual dois sujeitos passam a estar interligados.
Consequentemente, que de um lado da relação tem-se o credor e de outro o devedor.
Todavia, muitas vezes uma obrigação não é cumprida nos moldes previamente estipulados entre os sujeitos que compõem a relação obrigacional.
Para estes casos, o art. 389 do Código Civil prevê que o devedor deve responder por perdas e danos:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Destarte, referido dispositivo estabelece a regra geral do descumprimento das obrigações.
Outrossim, prevê a responsabilidade que o devedor possui de arcar com os prejuízos que causou ao credor.
Descumprimento da Obrigação vs Prova do Prejuízo
Em que pese o credor faça jus ao ressarcimento por perdas e danos, essas perdas e danos demandam de prova, isto é, não incidem de forma automática.
No entanto, muitas vezes a necessidade de provar os prejuízos pode se tornar uma tarefa árdua para o credor.
Assim, para evitar o esvaziamento total da obrigação, a cláusula penal se apesenta como uma solução a ser incluída no instrumento utilizado para constituir o vínculo obrigacional.
Outrossim, visa que a referida disposição funcione como um mecanismo de prefixação dos danos ocasionados por conta da mora ou do inadimplemento do devedor.
Dessa forma, caso o devedor não cumpra a sua obrigação, a previsão contratual de cláusula penal possibilita que o credor demonstre que ocorreu o descumprimento do objeto do contrato.
Instituto da Cláusula Penal no Direito Imobiliário
A título de exemplo da importância do instituto da cláusula penal no Direito Imobiliário, merece destaque os ensinamentos de Luiz Antonio Scavone Junior:
imaginemos alguém que se obriga a pagar aluguéis mensalmente em dia certo. O credor poderá estipular que o pagamento com atraso implicará na obrigação de o devedor pagar cláusula penal. Poderá, igualmente, estipular cláusula penal para segurança de outra cláusula, como, por exemplo, aquela que impede estragos no imóvel locado. É evidente que a mora no pagamento do aluguel e o estrago no imóvel poderiam gerar algum prejuízo ao credor. Havendo cláusula penal. Independentemente do valor efetivo dos prejuízos e da prova do dano, o locador terá apenas que demonstrar a mora e o estrago para que o locatário se sujeite à pena convencional, moratória no caso do atraso no pagamento e compensatória no caso do estrago no imóvel.
Dessa forma, a cláusula penal é de extrema relevância e apresenta-se como uma vantagem a ser levada em consideração quando se pretende instituir um vínculo obrigacional.
Neste sentido, enquanto penalidade, se destina a evitar as graves consequências que podem advir do inadimplemento total ou parcial da obrigação, como acontece no caso da mora.
Além disso, importante ressaltar que existem duas espécies de cláusula penal, quais sejam, cláusula penal moratória e a cláusula penal compensatória.
Com efeito, a diferença entre as duas espécies de cláusula penal reside no fato gerador de ambas.
No presente artigo, conforme supramencionado, trataremos especificamente da cláusula penal moratória.
Cláusula Penal Moratória
Precipuamente, quando se trata de cláusula penal moratória, o descumprimento da obrigação pode estar relacionado com o atraso no pagamento.
Outrossim, com o pagamento em local ou forma que não foram convencionadas previamente entre os contratantes.
Além disso, essa espécie de cláusula penal, encontra previsão no artigo 394 do Código Civil, que assim dispõe:
Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.
Por fim, neste caso não ocorre o absoluto inadimplemento do encargo contratual assumido.
Portanto, a cláusula penal moratória cuja natureza jurídica é acessória, pode ser exigida conjuntamente com a obrigação principal.
