A cláusula penal é um instituto bastante conhecido do Direito Imobiliário brasileiro.
Com efeito, visa garantir as partes contra o descumprimento da obrigação.
Adicionalmente, há duas espécies de cláusula penal no Direito Civil: a cláusula penal moratória e a cláusula penal compensatória.
No presente artigo, trataremos da modalidade compensatória da cláusula penal no descumprimento da obrigação pela perspectiva geral do Código Civil.
Cláusula Penal Compensatória
Precipuamente, ressalta-se que cláusula penal compensatória é devida ao credor quando configurado o não cumprimento absoluto por parte do devedor.
Ademais, isto pode se dar por meio da incapacidade de adimplir com a obrigação ou pela inutilidade subjetiva ao credor.
Outrossim, a multa compensatória tem previsão legal no já mencionado artigo 389 do Código Civil.
Dessa forma, aplica-se nos casos de descumprimento total da obrigação que o pagamento da pena desempenha a função de indenização predefinida dos prejuízos quando se verificou o inadimplemento culposo.
Impossibilidade de Aplicação das Duas Espécies de Cláusula Penal
Ainda, pode-se definir de maneira bastante didática as diferenças identificadas entre as duas espécies de cláusula penal instituídas no Direito brasileiro.
Assim, quando da análise de determinado caso concreto, o jurista pode se sentir direcionado a concluir pela possibilidade de incidência dessas categorias de maneira cumulativa.
Contudo, é importante consignar que, via de regra, o mesmo fato gerador não pode ensejar na aplicação da cláusula penal moratória e compensatória.
No entanto, exceção disso é nas hipóteses em que existe pluralidade de objetos da obrigação.
Dessa forma, destacamos os ensinamentos de Luiz Antonio Scavone Junior:
nas locações, nas quais é comum estabelecer o dever de não sublocar o imóvel e de pagar os aluguéis. O descumprimento de ambas as obrigações autorizará a cobrança de multa compensatória e moratória. Pelos aluguéis, haverá mora, vez que ainda será útil ao credor recebe-los. Entrementes, o estrago no imóvel já se concretizou, de tal sorte que, tratando-se de obrigação de não fazer, a simples conduta de estragar o imóvel configura inadimplemento absoluto, impondo-se, consequentemente, a pena compensatória.
Possibilidade de Cumulação da Pena com Perdas e Dano
Ainda, ressalta-se que a cláusula penal compensatória como mecanismo de ressarcimento pelos prejuízos sofridos em razão do inadimplemento absoluto.
Além disso, não há que se falar em cumulação da referida pena com a obrigação principal ou com as perdas e danos.
Outrossim, no tocante à possibilidade de haver cumulação entre as duas espécies de cláusula penal (moratória e compensatória), menciona-se decisão de 28/06/2018 do TJSC:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL ACOLHIMENTO. INSURGÊNCIA DOS EXEQUENTES/EMBARGADOS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. ALEGADA NECESSIDADE DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO PARA APURAR A RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS, FIADOR E IMOBILIÁRIA. DESCABIMENTO. PRODUÇÃO DE PROVAS TESTEMUNHAL E DEPOIMENTO PESSOAL INAPLICÁVEIS, EM REGRA, AO RITO DA AÇÃO DE EXECUÇÃO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE AO JULGAMENTO DOS EMBARGOS. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. PROEMIAL AFASTADA. REPARAÇÃO DE DANOS DECORRENTES DA REFORMA DO IMÓVEL LOCADO. PRETENSÃO SUJEITA AO PROCEDIMENTO ORDINÁRIO, POIS REQUER INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. CORRETA EXCLUSÃO DAS DESPESAS DO DÉBITO EXECUTADO. INADIMPLÊNCIA DOS ALUGUEIS. PAGAMENTO PARCIAL DEMONSTRADO. EXCESSO DE EXECUÇÃO CARACTERIZADO.
CUMULAÇÃO DAS CLÁUSULAS PENAL COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO CUMULATIVA, DESDE QUE POSSUAM FATOS GERADORES DIVERSOS, CONSOANTE O ENTENDIMENTO DO STJ. DESCABIMENTO NO CASO CONCRETO. IDÊNTICO FUNDAMENTO. INDENIZAÇÃO COMPENSATÓRIA AFASTADA. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJ-SC, 2ª Câmara de Direito Civil, AC: 00035254720118240135 Navegantes 0003525- 47.2011.8.24.0135, Rel. Rubens Schulz, julgado em 28/06/2018) (grifou-se)
Dupla Incidência de Penalidades em Razão da Inexecução da Obrigação
Portanto, da simples leitura do julgado trazido acima, quando se trata de dupla incidência de penalidades em razão da inexecução de uma estipulação contratual, é preciso ter atenção ao fato gerador de cada uma delas.
Por fim, salienta-se que o valor da penalidade contratual não pode exceder o da obrigação principal.
