No presente artigo, teceremos esclarecimentos sobre os aspectos legais da compra de imóvel alugado perante a Lei do Inquilinato.
Inicialmente, cumpre-nos elucidar que esta lei regula os direitos e deveres dos locadores e locatários decorrentes da relação de locação de imóveis.
Todavia, alguns cuidados precisam ser tomados quando se pretende adquirir um imóvel.
Neste aspecto, a Lei do Inquilinato ajuda a esclarecer algumas questões.
Com efeito, uma dúvida corriqueira de pretensos adquirentes é se um imóvel locado pode ser comprado.
Assim, normalmente questionam se é necessário aguardar o término do prazo da locação para exercer a posse direta do bem.
Alienação de Imóvel Durante a Locação
Inicialmente, a Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, traz a resposta à referida questão, determinando em seu artigo 8º:
Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.
Assim, infere-se que ordenamento jurídico brasileiro preveja a possibilidade do adquirente, do promissário comprador ou, ainda, do promissário cessionário de denunciar a locação.
Destarte, põe fim à relação locatícia mantida com o proprietário anterior.
Todavia, o legislador criou um sistema de proteção para o locatário, a chamada cláusula de vigência, ou como é conhecida por alguns, cláusula de respeito.
Dessa forma, em razão da existência da cláusula de respeito prevista na Lei do Inquilinato, o locador fica obrigado a fazer constar na escritura pública de compra e venda a existência da locação.
Para tanto, isto se dá a fim de que o terceiro seja também obrigado a respeitar o prazo do contrato até o seu termo final.
Requisitos da Cláusula de Vigência pela Lei do Inquilinato
Além disso, a Lei do Inquilinato estabelece alguns requisitos para que a cláusula de vigência expressamente prevista produza os seus efeitos, em caso de alienação do imóvel. São eles:
- contrato por tempo determinado; e
- que o instrumento seja averbado junto à margem da matrícula do imóvel objeto da locação.
Com efeito, estes requisitos se dão em atenção ao princípio da relatividade dos contratos.
Via de regra, por este princípio os efeitos de uma avença se limitam em relação às partes, ou seja, àqueles que, de fato, manifestaram a sua vontade de contratar.
Assim, por esta razão, estão vinculados ao seu conteúdo. Desse modo, nem os terceiros e o patrimônio destes podes ser afetados.
Aliás, acerca do tema, cumpre-nos mencionar o entendimento dos doutrinadores Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:
Como negócio jurídico, em que há a manifestação espontânea da vontade para assumir livremente obrigações, as disposições do contrato, a priori, somente interessam às partes, não dizendo respeito a terceiros estranhos à relação jurídica obrigacional.
Dessa forma, por força desse princípio jurídico, o contrato vincula, em um primeiro momento, tão somente as partes contratantes.
Por conseguinte, estas ficam obrigadas a cumprir com as condições nele consignadas.
Eficácia erga omnes nas Estipulações da Lei do Inquilinato
Precipuamente, o que se pretende com o assento do contrato de locação é a constituição de um direito real a uma relação que outrora figurava exclusivamente na esfera das obrigações.
Vale dizer, quando o legislador resolve proteger certas relações oriundas de contratos da interferência de terceiros, confere à obrigação uma eficácia real que é alcançada pelo registro.
Destarte, registrado o contrato, terceiros que venham a adquirir o imóvel devem respeitar a obrigação, durante o decurso de prazo.
Assim, o registro confere uma eficácia limitada erga omnes que só é possível porque a lei delineia um direito real a um vínculo obrigacional.
Portanto, por esse registro, autorizado pela lei, contraria-se o princípio da relatividade das convenções, segundo o qual só vincula as partes contratantes.
Além disso, o novo titular do domínio deve respeitar o prazo do contrato de locação, do qual não fez parte.
Isto é, as obrigações gozam de eficácia real quando, sem perderem o caráter essencial de direitos a uma prestação, se transmitem, ou são oponíveis a terceiros, que adquiram direito sobre determinada coisa.
Imprescindibilidade do Registro do Instrumento da Locação em Consonância à Lei do Inquilinato
Em contrapartida, tanto a doutrina quanto a jurisprudência da corte superior relativizam a imprescindibilidade do registro do instrumento da locação.
Sobretudo quando o adquirente, na oportunidade da lavratura da escritura pública, além de tomar conhecimento inequívoco da referida avença, concorda em respeitar o prazo estipulado até o seu termo final.
Dessa forma, pode-se concluir que a cláusula de vigência acaba por implicar na limitação do direito de propriedade.
Além disso, os requisitos elencados na Lei do Inquilinato são devidamente reconhecidos pela doutrina e pela jurisprudência.
Portanto, somente após o preenchimento destes é que essa disposição contratual passa a produzir efeito orga omnes.
Por fim, torna-se, assim, oponível ao terceiro adquirente.
Todavia, ressalva-se a hipótese em que este assume expressamente o compromisso de respeitar a locação.
