O direito de propriedade é relativo ao direito de disposição, uso e gozo sobre os bens de que a pessoa é titular.
Nesse âmbito, matrícula, registro e averbação do imóvel são atos ou procedimentos que visam a garantia desse direito de propriedade e a sua regularização, na forma da lei.
No presente artigo, discorreremos sobre a diferença entre conceitos relativos ao Direito de Propriedade: matrícula, averbação e registro de imóveis.
Registro Imobiliário: Garantias no Direito de Propriedade
Inicialmente, ressalta-se que a utilidade fundamental do registro imobiliário é estabelecer um conjunto fiel da propriedade de um determinado imóvel, bem como dos negócios jurídicos que o tenham como objeto.
Com efeito, o registro imobiliário acompanha a vida dos direitos reais sobre bens de raiz, como repositório de informações.
Destarte, trata-se do centro para onde convergem todos os elementos referentes à propriedade imobiliária.
Outrossim, salienta-se que na serventia extrajudicial de registro imobiliário são realizados os atos previstos na Lei nº 6.015/1973, também conhecida como Lei de Registros Públicos, quais sejam:
- Abertura de matrículas (obrigatórias a partir da vigência da Lei nº 6.015/73).
- Realização de registros.
- Realização de averbações.
O que é a Matrícula do Imóvel
Pode-se conceituar a matrícula como um documento responsável por individualizar a propriedade do imóvel, conferindo, assim, o caráter cadastral ao bem.
Destarte, todos os atos relativos àquela propriedade imobiliária serão lançados na sua matrícula.
Todavia, cada matrícula imobiliária possui um número, na qual deve ser descrito o bem de forma detalhada, pontuando, por exemplo:
- todas as suas características;
- quem são os titulares de sua propriedade;
- seus imóveis confrontantes; e
- número da inscrição imobiliária municipal.
Outrossim, constará na matrícula, a eventual existência de transcrição anterior.
Esta última consiste na forma de registro anterior à entrada em vigor da legislação supracitada.
Assim, passam a ser efetuados em ordem crescente todos os registros e averbações referentes àquele imóvel.
Com efeito, pode-se afirmar que a realização do primeiro ato relativo ao imóvel na serventia extrajudicial, na vigência da Lei de Registros Públicos, é que gera a obrigatoriedade de abertura da matrícula.
O que é o Registro do Imóvel
Por sua vez, o registro do imóvel se caracteriza como a prática de atos consistentes na criação do direito de propriedade ou de outros direitos reais referentes ao imóvel.
Art. 1.227 do Código Civil
O artigo 1.227 do Código Civil Brasileiro dispõe que os direitos reais sobre imóveis constituídos.
Outrossim, ou cuja transmissão tenha ocorrido por ato entre vivos só se adquirem com o registro no Ofício de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos em lei.
Desse modo, o propósito do registro é, de fato, criar ou declarar direitos reais ou relações jurídicas que tenham por objeto o bem imóvel.
Art. 1.245 do Código Civil
Ademais, o artigo 1.245, também do Código Civil Brasileiro, ao tratar especificamente da transmissão do direito de propriedade entre vivos, assim dispõe:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.
Assim, trata-se da forma de transmissão do direito real de propriedade de imóvel entre vivos.
Ademais, depende não só da manifestação de vontade dos contratantes, por meio da lavratura de escritura pública e definitiva de propriedade.
Isso dependerá do valor do imóvel, como também do competente registro na serventia de registro de imóveis.
Portanto, trata-se de processo complexo que tem como causas aquisitivas da propriedade, a causa jurídica da aquisição desse direito e que tem efeitos obrigacionais.
Outrossim, o ato constitutivo de efeitos reais e oponibilidade para terceiros, esse último, sendo o registro.
O que é Averbação
Além da matrícula e registro, merece destaque a averbação.
Por sua vez, a averbação consiste na referência à existência de um acontecimento novo.
Vale dizer, que não tenha por objetivo originar direitos ou relações jurídicas, mas sim modificar, extinguir ou retificar informações do próprio registro ou da matrícula.
Ademais, assim como o registro, a averbação tem lugar no inciso II do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, no qual constam, dentre outros, os seguintes atos que devem ser averbados na matrícula do bem de raiz:
- cancelamento,
- extinção dos ônus e direitos reais,
- mudança de denominação e de numeração dos prédios,
- edificação,
- reconstrução,
- demolição,
- do desmembramento e do loteamento de imóveis,
- contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
Por fim, destaca-se que a lista de averbações elencada no referido artigo é exemplificativa.
Isto é, é possível que outros atos sejam objeto de averbação, conforme a possibilidade trazida pelo artigo 246 da mesma norma.
Contudo, segundo os tribunais, essas informações devem se limitar às repercussões havidas sobre a coisa, não importando aquelas que tenham natureza pessoal em benefício de um dos contratantes.
