Direito Imobiliário: Perda do Direito de Comissão do Corretor de Imóveis

Como se sabe, a comissão do corretor ou taxa de corretagem de imóveis é o pagamento que o profissional recebe pela intermediação de negociação que chegou ao resultado previsto no contrato de mediação.

Ademais, este valor é pago ao corretor ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Neste artigo, de acordo com a definição de corretagem, do contrato de corretagem e da atividade do corretor no Código Civil, discorreremos as responsabilidades do profissional.

 

Corretagem vs Contrato de Corretagem

Inicialmente, o contrato de corretagem se encontra disciplinado no Código Civil pelos arts. 722 a 729. Assim dispõe o texto que define essa espécie de contrato:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Por sua vez, pode-se definir a corretagem como a atividade intermediária entre pessoas que desejam contratar, ou praticar, para outrem algum ato.

Além disso, o contrato de corretagem é largamente usado em negociações imobiliárias, no entanto, ele não se limita a essa espécie de relação jurídica.

Responsabilidades do Corretor

O corretor é, de fato, aquele que vai de interessado a interessado.

Dessa forma, seu trabalho consiste basicamente em promover intermediação entre o comitente e terceiros.

Isto é, ele aproxima as partes com vistas ao fechamento de certo negócio ou da obtenção informações junto a outrem em proveito do comitente, para futura negociação.

Assim, o corretor recebe uma comissão, geralmente uma porcentagem no valor do negócio.

Todavia, a atividade do corretor não se restringe tão somente à aproximação entre os negociantes de uma determinada transação imobiliária.

Além disso, o incumbido é responsável pela gestão de riscos, isto é, por esclarecer o incumbente pelos riscos do negócio.

 

Comissão do Corretor perante o Código Civil

Ademais, conforme Código Civil, a comissão do corretor é devida ao profissional uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.

Outrossim, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (CC, art. 725).

Assim, é o direito do corretor à comissão pactuada, sendo necessária a compreensão do que se entende por resultado útil.

Contudo, o arrependimento de quaisquer dos contratantes não deve afetar na comissão do corretor.

Além disso, em tese, é necessário somente que o corretor promova a aproximação das partes, formando um vínculo negocial irretratável.

No entanto, para plena caracterização dessa regra, torna-se imprescindível que o arrependimento ocorra por causa estranha à atividade do corretor.

Assim, menciona-se o entendimento de Claudio Luiz Bueno de Godoy:

(…) havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor.

Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário de remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão.

Comissão do Corretor vs Mediação

Por fim, para não perder a comissão de corretor, a diligência do profissional torna-se determinante.

Destarte, suas atividades incluem inteirar-se e buscar documentação pertinente para prestar informações usuais e notórias sobre o título de domínio exibido pelo vendedor.

Outrossim, regularidade da cadeia dominial, existência de gravames e ações que envolvam o vendedor.

Em suma, tudo que possa conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.

Portanto, ele cumprirá inteiramente com a sua responsabilidade e não será surpreendido com a recusa do adimplemento da comissão de corretor.