O índice de compras de imóveis através de leilões aumentou em 2020. Por esse motivo, os bancos envolvidos estão oferecendo mais descontos para este seguimento do mercado imobiliário.
De acordo com um levantamento feito pela plataforma de venda de imóveis retomados Resale, em parceria com o BTG, os imóveis da Caixa Econômica Federal, representam 70% do mercado. O desconto médio oferecido pelo banco é de 41%, com um total de 11.952 imóveis retomados. Do total, 58,5% registram descontos entre 40% e 50%.
Esse porcentual de desconto oferecido pela Caixa costuma representar apenas de 30% a 40% do estoque do banco, segundo Marcelo Prata, fundador e CEO da Resale.
Para o analista do BTG, Gustavo Cambauva, existem mais imóveis retomados que se encaixam nos critérios do programa “Casa Verde Amarela” (antigo Minha Casa Minha Vida) em cidades pequenas, do que nas cidades grandes, pois o número não é relevante quanto ao tamanho do mercado imobiliário dessas metrópoles.
Os bancos que mais costumam financiar casas retomadas são a Caixa e Santander. Geralmente, o banco do Brasil não faz esse tipo de tramitação, porém, permite que o valor seja dividido em até 12 vezes.
Mudança do leilão para a venda direta
Antes, os imóveis retomados só eram vendidos por meio de leilões. Prata ressalta que “Ou você entendia como funcionavam ou ficava de fora”. No entanto, os bancos perceberam a necessidade de reduzir os seus estoques e usaram a oportunidade para crescer com o público comprador oferecendo os imóveis através de venda direta.
A Resale diz que, 61% dos que compraram imóveis por meio de venda direta nunca tinham comprado imóveis por leilão.
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O fundador ainda diz que para o comprador a venda direta é mais facilitada. “A venda direta acontece em uma fila única. A primeira pessoa a fazer uma proposta completa leva a oferta. Só depende dela mesma. Basicamente tem de ser rápido ao mandar toda a documentação. Além disso, esse tipo de compra já é bem digitalizada, o que é outro facilitador”.
Os leilões precisam ser feitos de acordo com a lei. Para os clientes que gostam de comprar em leilões, existem imóveis mais atrativos, como grandes lajes e prédios comerciais inteiros.
Compra de risco?
Aconselha-se que os interessados em comprar imóveis retomados optem por unidades desocupadas – 12% do total deste tipo de imóveis -, caso queira morar imediatamente nele. Isso porque, imóveis ocupados trazem uma série de riscos e burocracias.
Porém, se o interessado ver vantagem em adquirir um imóvel ocupado, pode ser considerado. “Em 25% dos casos verificamos que o imóvel está ocupado por alguém que só está esperando que a venda aconteça ou um inquilino que nem sabia que o imóvel tinha sido tomado do proprietário. Nesse caso, ele desocupa o imóvel de forma amigável. Nesse caso, investidores podem aproveitar a oportunidade e adquirir o imóvel já alugado, formulando um novo contrato”, diz Prata.
Vale ressaltar que, uma análise prévia deve ser feita ao começar o processo de compra de um imóvel repassado, pois pode haver eventuais ações judiciais sobre ele. Por esse motivo, é necessário que o comprador tenha uma assessoria jurídica para revisar a documentação do imóvel. As instituições financeiras costumam assumir as despesas até o momento da venda.
No valor de mercado, um desconto de 40% a 50% cobre o custo de uma eventual desocupação. “Esse processo tem ampla jurisprudência que dá ganho de causa ao novo proprietário. Contudo o tempo do processo varia de 90 dias a um ano, em média. Por isso é importante pedir a um advogado uma estimativa mais realista, dependendo da localização do imóvel, já que alguns tribunais costumam dar uma liminar imediata para desocupação da unidade, enquanto outros não”, ressaltou o fundador da Resale.
