O Direito Civil compreende a usucapião como forma de aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, suas espécies, requisitos necessários e causas impeditivas.
Uma vez analisadas as modalidades possíveis para a aquisição da propriedade originária de um imóvel por meio da prescrição aquisitiva (extraordinária, ordinária, especial rural, especial urbana, especial coletiva, especial familiar e especial indígena), discorreremos, no presente artigo, sobre o procedimento a ser observado na tramitação da usucapião.
Procedimento da Usucapião na Prática
Inicialmente, ressalta-se a possibilidade de processar o usucapião diretamente perante o cartório do registro de imóveis da circunscrição do local onde se localiza o imóvel.
É o que dispõe o artigo 216-A da Lei nª 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) que traz um extenso rol de documentos que devem instruir o pedido na esfera administrativa.
Todavia, ainda há muitas incertezas acerca do procedimento extrajudicial da prescrição aquisitiva, o que acaba por não causar o efeito inicialmente esperado.
Portanto, pouco se sabe sobre a desburocratização das infindáveis ações no judiciário, mesmo porque a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
Requisitos da Usucapião
Dessa forma, constituem requisitos para a concessão da usucapião:
- a coisa hábil ou suscetível de usucapião;
- a posse;
- o decurso do tempo; e
- o justo título e a boa-fé.
Decerto, os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário.
Inicialmente, deve ser verificado se a coisa é suscetível de usucapião, posto que os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.
Assim, ressalta-se que a posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, desde que revestida com o ânimo de dono, de forma mansa e pacífica.
Vale dizer, a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa característica, desde que fique configurado o ânimo de dono.
Finalmente, deve a posse ser contínua, sem interrupção, ficando proibida a posse em intervalos.
Adicionalmente, a posse deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião.
De outro lado, com relação ao decurso do tempo, frisa-se que este é contado por dias e não por horas, iniciando-se ao dia seguinte o da posse.
Em contrapartida, o justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão.
Já a boa-fé é presumida quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada.
Causas Impeditivas da Usucapião
De acordo com o Código Civil, são causas impeditivas a usucapião de bens entre:
- cônjuges, na constância do matrimônio;
- ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
- tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
- em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda.
Dessa forma, de acordo com o artigo 1.244 do Código Civil, são causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, impedindo sua ocorrência:
- usucapião contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil;
- contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
- em face dos que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra;
- pendendo condição suspensiva;
- não estando vencido o prazo;
- pendendo ação de evicção.
Ação de Usucapião
Ação Declaratória – Usucapião Judicial
Precipuamente, ressalta-se que a ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel.
Outrossim, quando há disputa pelo bem, a única forma do possuidor se tornar o legítimo proprietário do bem é por vias judiciais.
Dessa forma, os legítimos donos, credores do proprietário original e vizinhos são alguns exemplos de pessoas que podem interferir no processo de usucapião.
Todavia, o trâmite pode ser longo, ainda mais se várias partes estiverem envolvidas no litígio. Caso o possuidor do bem ganhe, o juiz proferirá uma sentença afirmando que o possuidor do imóvel é o novo dono.
Após, com essa sentença, pode-se regularizar a situação do bem em um cartório, fazendo com que o possuidor se torne o legítimo proprietário.
Destarte, o atual possuidor do imóvel deverá juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada.
Isto ocorrerá mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória.
Trata-se de ação declaratória, de acordo com o artigo 1.241 do CC, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.
Usucapião Extrajudicial ou Usucapião em Cartório
Nesta modalidade de ação, o requerimento de usucapião deve ser feito através de um Advogado e, ato contínuo, será direcionado a um dos cartórios de notas.
Na sequência, será encaminhado ao cartório de registro de imóveis da jurisdição do bem o processo de Usucapião extrajudicial irá individualizar o imóvel.
Além disso, ressalta-se que deve constar a descrição de suas características, dimensões e confrontantes, o que resultará na escritura pública definitiva em nome do requerente.
Destarte, o procedimento extrajudicial para usucapir um bem imóvel facilitou e dinamizou o processo para tornar o possuidor do imóvel seu legítimo dono.
Usucapião em Relação a Imóvel de Herança
Neste ponto, caso um imóvel tenha ficado como herança para um número qualquer de herdeiros, mas apenas um deles vive no local enquanto os demais abandonam o bem, sem pagar suas taxas, contas e impostos, é possível, sim, entrar com o pedido de usucapião.
Dessa forma, caso um dos herdeiros atenda aos requisitos descritos nos modelos de usucapião de bens imóveis em uma situação similar à descrita acima, foi entendido pelo Superior Tribunal de Justiça que é possível pedir a regularização como proprietário do terreno via usucapião.
