O termo “usucapião” provém do latim usucapio, do verbo capio, capis, cepi, captum, capere e usus que significa “tomar pelo uso”.
Vale dizer, “usum e capere“, significa “assumir o uso, a posse de alguma coisa”.
Neste sentido, a usucapião pode ser conceituada como modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais (usufruto uso, habitação, servidão predial) pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais.
Para tanto, tem como pré-requisitos a consolidação da propriedade, vale dizer, a posse unida ao tempo.
Some-se a isso a prescrição aquisitiva de propriedade de coisa móvel ou imóvel.
No presente artigo, trataremos especificamente da modalidade coletiva da usucapião.
Modalidades da Usucapião
Usucapião Especial Coletiva
Esta modalidade de usucapião encontra previsão legal no art. 10, da Lei n. 10.257/01, denominada “Estatuto da Cidade”. Reza este dispositivo:
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Parágrafos:
1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Características Principais
Conforme se extrai deste artigo, mesmo que a área suplante 250 m2, desde que ocupada por população de baixa renda, pode ser usucapida em cinco anos.
Outrossim, os possuidores não podem ser proprietários de outros imóveis, rurais ou urbanos, formando-se, a partir daí, um condomínio especial e indivisível.
Vale dizer, se algum possuidor for proprietário, não será possível o usucapião coletivo, fato esse que afetará irremediavelmente o direito dos demais.
Na usucapião coletiva, cada possuidor usucapirá uma fração ideal idêntica, independentemente da fração de terreno que ocupe.
Exceção disso é se houver acordo entre os condôminos na ação de usucapião ou em ato posterior.
Com efeito, neste último caso, caberá à unanimidade dos coproprietários estabelecer frações ideais diferenciadas.
Requisitos Legais
Assim, são requisitos imprescindíveis da usucapião coletiva:
- posse mansa e pacífica, sem oposição em conjunto por diversos possuidores de “baixa renda”;
- lapso temporal quinquenal, podendo haver soma das posses dos antecessores, desde que contínuas;
- animus domini especial, ou seja, os possuidores devem agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretendem usucapir, nele residindo, e, demais disso, não podem ser proprietários de outro imóvel, urbano ou rural;
- por fim, objeto constituído de imóvel urbano, qualquer que seja a metragem.
Nesta modalidade, trata-se de condomínio indivisível, somente permitindo-se a divisão se houver urbanização posterior da área usucapida.
Outrossim, deve haver deliberação de dois terços dos coproprietários.
Por conseguinte, de acordo com o Estatuto da Cidade, a administração do condomínio será levada a efeito pela maioria de condôminos presentes e ausentes.
Tendo em vista que a lei não estipulou a forma de convocação, de votação e, tampouco, de administração.
Portanto, entende-se, por analogia, que deverão ser aplicadas as normas referentes ao condomínio edilício.
Neste sentido, permite a ocupação desordenada e sem qualquer critério urbanístico, vez que assenta uma situação fática contrária à lei.
Finalmente, outro ponto negativo do art. 10, da Lei n. 10.257/2001, foi a menção à “população de baixa renda” como parte legítima a usucapir de forma especial coletiva.
