No presente artigo, discorreremos sobre as espécies de garantias no contrato de locação.
Com efeito, detalharemos então a caução, a fiança, o seguro fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Caução
Inicialmente, esse termo previsto no inciso I do artigo 37 da Lei do Inquilinato, é utilizado para designar a modalidade de caução real.
Isso porque, no artigo seguinte da mesma norma, encontra-se previsto que a caução pode ser em bens móveis ou imóveis.
Assim, se acaso for em bens móveis, deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
Outrossim, a efetividade da caução em bens móveis não reside na obrigação do seu registro.
De outro lado, reside no fato do locador ser investido na posse do referido bem durante a contratualidade.
Além disso, a caução também pode ser em dinheiro.
Contudo, nesta hipótese, terá o limite de três meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada.
Revertendo assim, em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Sobre o levantamento do valor depositado a título de caução em dinheiro, o item 5 da Resolução 9 do Banco Nacional da Habitação prevê que ele poderá ocorrer nas seguintes hipóteses:
Pelo locatário:
- com anuência por escrito do locador; ou
- contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito;
Pelo locador:
- com anuência por escrito do locatário; ou
- pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.
Por fim, há ainda existe a possibilidade da caução em títulos e ações, que compreende qualquer valor mobiliário.
Podem ser eles: títulos de capitalização, ações de companhias debêntures, títulos de crédito ou quotas em sociedade empresária.
Contudo, deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Fiança
Por sua vez, outra das garantias do contrato de locação, tem-se a fiança.
Com efeito, de acordo com Luiz Antonio Scavone Junior e Tatiana Bonatti Peres (2017) a fiança se conceitua como:
(…) um contrato de garantia pessoal porque ostenta, ex vi legis, a natureza de negócio jurídico, de modo que é a pessoa do fiador e o seu patrimônio que prometem, garantem e lastreiam o adimplemento exato e fiel do devedor principal. Na fiança, o conteúdo da obrigação do fiado é a garantia de adimplemento da obrigação principal, a partir do momento em que garante se torna responsável pelo adimplemento alheio, sem que seja codevedor.
Seguro Fiança Locatícia
Além das espécies de garantias no contrato de locação já mencionadas, a Lei ainda possibilita a utilização de seguro fiança locatícia.
Por sua vez, essa modalidade abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Outrossim, apesar de ser uma garantia pessoal, não deve ser confundida com a fiança, pois segue regramento específico e consiste em um negócio jurídico independente.
Por fim, essa modalidade busca adiantar o pagamento das verbas locatícias diante de um eventual inadimplemento do locatário.
Cessão de Quotas de Fundo de Investimento
Finalmente, discorreremos sobre a modalidade de garantias no contrato de locação a cessão de quotas de fundo de investimento.
Neste espécie, o locatário ou terceiro transfere a titularidade das quotas de um fundo de investimento ao locador, de maneira não definitiva, apenas pelo período de vigência do contrato de locação.
Dessa forma, as referidas quotas ficam sob a responsabilidade de uma instituição financeira.
Além disso, diante da alteração legislativa ocorrida em 2009, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Todavia, deve-se consignar que, o artigo 40 da Lei do Inquilinato dispõe acerca das possibilidades de o locador exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, quais sejam:
- morte do fiador;
- ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
- ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
- exoneração do fiador;
- prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
- desaparecimento dos bens móveis;
- desapropriação ou alienação do imóvel.
- exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
- liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
- prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”.
Não Existência de Garantias
Por fim, vale lembrar que não estando a locação garantida por qualquer das modalidades abordadas nessa breve explanação, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Assim, restará configurada uma exceção à regra de impossibilidade de cobrança antecipada de alugueres.
