As mudanças recentes no programa Minha Casa, Minha Vida e a atual queda na taxa básica de juros estão gerando um impacto significativo no mercado imobiliário brasileiro. Os efeitos dessas alterações já começaram a ser percebidos em 2023, com um aumento expressivo no número de lançamentos imobiliários.
Mas como isso irá afetar o cenário em 2024? Será mais fácil comprar a casa própria? E por que os preços dos imóveis não devem baixar? Vamos analisar essas questões neste artigo.
O Impacto das Mudanças no Minha Casa, Minha Vida e a Queda dos Juros
As recentes alterações nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida, anunciadas em meados de 2023, juntamente com o início de um ciclo de queda da taxa básica de juros, tiveram um reflexo positivo no número de lançamentos imobiliários em 2023. Isso traz uma perspectiva otimista para o mercado imobiliário em 2024.
De acordo com dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc):
- O setor registrou um total de 163,1 mil unidades vendidas em 2023, um aumento de 24% em comparação com o recorde anterior.
- O valor total das vendas também aumentou significativamente, registrando um aumento de 34,7%, totalizando R$ 47,9 bilhões.
- No segmento do Minha Casa, Minha Vida, o volume de unidades vendidas cresceu 42,2% em comparação com 2022, chegando a 117,4 mil unidades.
- O valor das vendas nesse segmento também aumentou, registrando um crescimento de 55,1%, chegando a R$ 26 bilhões.
No entanto, mesmo com o cenário favorável, os preços dos imóveis não devem cair. Especialistas afirmam que as margens ainda restritas das incorporadoras e os altos custos de construção devem manter os preços dos imóveis elevados.
Será Mais Fácil Comprar a Casa Própria em 2024?
Especialistas e executivos do mercado afirmam que há três fatores principais que estão influenciando o mercado e aquecendo a demanda por imóveis no Brasil: a taxa de juros, políticas de acesso a crédito e a reforma do Minha Casa, Minha Vida.
O cenário macroeconômico, especialmente a inflação sob controle, é fundamental para o mercado imobiliário, pois permite a continuação do ciclo de queda de juros iniciado em 2023. A taxa Selic é a referência para os juros praticados nos financiamentos imobiliários.
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A perspectiva de queda na taxa de juros dá confiança ao consumidor para assumir um financiamento. E também aos construtores, que terão mais demanda e menores custos para investir.
Além disso, o governo federal promoveu uma reforma que ampliou as faixas de preço do Minha Casa, Minha Vida, além de implementar políticas públicas para facilitar o acesso ao crédito imobiliário.
Queda das Taxas de Juros
O mercado imobiliário é bastante sensível ao ciclo de juros de um país. Juros mais altos significam financiamentos mais caros e redução imediata da demanda. Também tornam mais caros os investimentos feitos pelas empresas.
Desde agosto de 2023, o Banco Central (BC) iniciou um ciclo de queda de juros no país, à medida que a forte inflação do período da pandemia de Covid-19 foi diminuindo. Foram cinco cortes, que reduziram a Selic de 13,75% para 11,25% ao ano.
Na semana que vem, é esperado mais um corte de 0,5 ponto percentual. Especialistas têm a expectativa de que o ciclo continue ao longo do ano, chegando a patamares próximos a 9% ao ano até o fim de 2024.
Mudanças no Programa Minha Casa, Minha Vida
Além dos juros, o principal motor do mercado foi a reforma do Minha Casa, Minha Vida. Com as novas regras, o programa passou a ter um subsídio maior, juros mais baixos e um aumento no valor máximo do imóvel que pode ser comprado.
Uma ampliação das faixas do programa permitiu que a população de renda mais baixa tivesse acesso a financiamentos mais atraentes para mais opções de imóveis. Para a indústria, a mudança estimula o mercado e incentiva o setor a lançar mais unidades que se enquadrem nas regras do programa.
Os últimos dados divulgados pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Abrainc mostram que os lançamentos de unidades do Minha Casa, Minha Vida aumentaram 39,8% entre o segundo e o terceiro trimestre de 2023, para 32.371 unidades, logo após a alteração das regras.
Já no quarto trimestre do ano passado, os lançamentos alcançaram 40.962 unidades na categoria. O número representa um aumento de 26,5% em relação aos três meses anteriores e de 14,7% em comparação com o mesmo período de 2022.
Iniciativas de Crédito
O governo federal também está estudando a implementação do chamado FGTS Futuro. A nova modalidade permitirá o uso de contribuições futuras do empregador para comprovar renda.
Em outras palavras, o FGTS pode servir como uma espécie de garantia para quem precisa de crédito, tanto para uma quantia maior para a compra do imóvel, como para reduzir a parcela das prestações.
No entanto, é importante lembrar que essa operação bloqueia os depósitos futuros no FGTS e, caso o trabalhador perca o emprego, ficará com a dívida, que passará a incidir sobre parcelas de maior valor. Se ficar desempregado durante muito tempo, além de ter a casa tomada, o mutuário ficará sem o FGTS.
Por que os Imóveis não Vão Ficar Mais Baratos?
Apesar do aumento da oferta e do acesso mais fácil ao crédito, os especialistas e executivos do setor ainda não veem espaço para uma redução nos preços dos imóveis no país.
O forte aumento nos preços de construção visto entre 2020 e 2022 pressionou as margens das construtoras e incorporadoras, que não conseguiram repassar a totalidade da alta de custos. O cenário só começou a melhorar em 2023, com uma desaceleração desses preços, mas o repasse ao cliente deve continuar.
Para o economista-chefe da 4Intelligence, Bruno Lavieri, a queda nos preços dos imóveis em 2024 “é algo improvável”. “Primeiro porque esse é um setor que tradicionalmente não vê queda de preços. […] Além disso, ainda não vemos uma queda nos custos de construção, mas sim uma desaceleração”, disse.
Ademais, embora a possibilidade de uma redução nos preços dos imóveis em 2024 seja considerada improvável pelos especialistas, o mercado imobiliário brasileiro continua a oferecer oportunidades de investimento e acesso à moradia própria, especialmente para aqueles que buscam financiamentos acessíveis e condições favoráveis de compra.
O setor permanece atento às mudanças econômicas e políticas que podem influenciar seu desempenho e segue em constante adaptação para atender às demandas do mercado e dos consumidores.
