Mais conhecida como Lei de Locações, a Lei do Inquilinato (Lei 8245/1991) dispõe sobre os deveres e direitos dos locatários e locadores.
Outrossim, abrange os procedimentos da locação de imóveis urbanos.
Com efeito, a celebração de um contrato de locação faz surgir uma série de obrigações tanto para o locador como para o locatário.
De acordo com o que discorreremos no presente artigo, a própria Lei do Inquilinato prevê algumas das responsabilidades que cabem a cada uma das partes participantes desse tipo de relação.
Deveres do Locatário
Inicialmente, o art. 23 da Lei do Inquilinato traz expressamente o rol de deveres do locatário. São eles:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Lei de Locações e Obrigações
Destarte, partir da leitura do art. 23 da Lei do Inquilinato, a lista de deveres do locatário é um tanto quanto extensa.
Todavia, trata-se de um rol meramente explicativo, ou sejam existem outras obrigações além dessas já citadas, as quais estão distribuídas nos demais dispositivos da Lei de Locações.
Além disso, outras obrigações que também podem ser livremente estipuladas pelas partes, tendo em vista o prestígio que encontra o princípio da autonomia da vontade.
Assim, de acordo com este princípio do Direito brasileiro, as cláusulas de um contrato fazem lei entre os contratantes e que é aplicável nesse tipo de pacto.
Ainda, ressalta-se que a eventual infração legal ou contratual é passível de resolução (extinção) da relação existente entre o locador e o locatário, por meio do despejo.
Diante do exposto, trataremos especificamente sobre o dever do locatário de promover o pagamento das despesas de telefone e de consumo de luz e gás, água e esgoto.
Deveres Relativos à Energia Elétrica pela Lei do Inquilinato
Precipuamente, apesar de tal obrigação estar prevista na Lei do Inquilinato, mostra-se essencial a transferência da titularidade no início do contrato de locação.
Outrossim, o desligamento do fornecimento do referido serviço essencial quando ocorrer a devolução do imóvel alugado.
Destarte, a obrigação para com a concessionária de serviço público caracteriza-se como um vínculo pessoal.
Por sua vez, este vínculo onera o titular da fatura e não o imóvel no qual encontra-se instalada a unidade consumidora.
Isto porque o fato gerador do dever de pagar não é determinado pela qualidade de proprietário do bem.
De outro lado, é determinado pela utilização do serviço público.
Resolução 414/2010 da ANEEL
Aliás, acerca do assunto, a Resolução nº 414/2010 da ANEEL – Agência Nacional de Energia Elétrica, dispõe que
“§ 1º, art. 128. A distribuidora não pode condicionar os atendimentos de ligação ou alteração da titularidade e ao pagamento de débito não autorizado pelo consumidor ou de débito pendente em nome de terceiros”.
Assim, apenas nas hipóteses previstas no mesmo artigo 128 é que a distribuidora pode condicionar a prestação de serviço à quitação da dívida.
Ressalta-se que estas hipóteses devem ocorrer cumulativamente, e são elas:
- quando a distribuidora comprova a aquisição por parte de pessoa jurídica, à exceção das pessoas jurídicas de direito público e demais excludentes definidas na legislação aplicável, por qualquer título, de fundo de comércio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional; e
- diante da continuidade na exploração da mesma atividade econômica, sob a mesma ou outra razão social, firma ou nome individual, independentemente da classificação da unidade consumidora.
Precauções ao Término da Locação e Cláusula de obrigação
Por fim, ressalta-se a interrupção no fornecimento desse serviço essencial por parte da distribuidora em razão de débitos anteriores.
Isto pode gerar, inclusive, a condenação desta ao pagamento de indenização por dano moral causado ao usuário atual.
Além disso, de acordo com a Resolução nº 414/2010 da ANEEL, § 2º, art. 128, o prazo máximo de cobrança de faturas de energia elétrica em atraso é de 60 meses.
Diante do exposto, pode-se concluir que, para evitar conflitos, recomenda-se que seja inserido no contrato de locação as devidas cláusulas.
Em contrapartida, cabe ao locatário, ao desocupar o imóvel alugado, tomar o cuidado de se desvincular de tal obrigação, a fim de impedir a cobrança posterior em seu nome.
