O governo federal anunciou uma série de mudanças no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com o objetivo de tornar o financiamento imobiliário mais acessível para a população. As novas diretrizes visam ampliar o acesso ao crédito, aumentar a concorrência entre as instituições financeiras e, como resultado, reduzir os custos para o consumidor final.
Especialistas do mercado imobiliário e financeiro observam que as medidas podem trazer benefícios em termos de inclusão e eficiência nos processos. As alterações abrangem desde o valor máximo dos imóveis até a forma como os bancos gerenciam os recursos para o crédito.
Aumento do teto para imóveis no SFH
Uma das mudanças mais impactantes é a elevação do valor máximo de um imóvel que pode ser financiado pelo SFH. O teto, que antes era de R$ 1,5 milhão, foi ajustado para R$ 2,25 milhões. Essa alteração é fundamental, pois o SFH possui um limite para a taxa de juros, fixado em 12% ao ano.
Com a ampliação, imóveis de maior valor agora podem ser adquiridos com taxas mais controladas, que antes se enquadrariam apenas no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), onde os juros são livremente negociados e geralmente mais altos.
Essa medida traz dois benefícios diretos para o comprador:
- Taxas de Juros Menores: Imóveis na faixa de R$ 1,5 milhão a R$ 2,25 milhões agora podem ser financiados com as taxas reguladas do SFH, evitando os juros mais elevados do SFI, que podem variar consideravelmente.
- Uso do FGTS: O SFH é o sistema que permite o uso do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para compor a entrada. Com o novo teto, mais famílias poderão utilizar esse recurso para adquirir imóveis de maior valor, facilitando a realização do sonho da casa própria.
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Mais flexibilidade e concorrência para os bancos
As novas regras também promovem uma modernização estrutural na forma como os bancos captam e direcionam recursos para o crédito imobiliário. Anteriormente, as instituições financeiras eram obrigadas a destinar 65% dos depósitos da caderneta de poupança, por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), para o financiamento de imóveis.
Essa regra será gradualmente extinta até janeiro de 2027. Em seu lugar, foi criado um modelo mais flexível. Os bancos deverão disponibilizar um valor equivalente para financiamentos via SFH, mas terão liberdade para buscar fontes alternativas de captação de recursos, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs). Essa mudança abre portas para uma maior competição no setor.
Essa mudança permite que instituições financeiras que não dependem fortemente da captação via poupança, como bancos digitais e fintechs, possam participar do financiamento imobiliário dentro das regras do SFH. Espera-se que essa maior concorrência contribua para a oferta de melhores condições de crédito.
Impacto imediato: Caixa aumenta limite de financiamento
As mudanças já começaram a gerar efeitos práticos no mercado. A Caixa Econômica Federal, principal agente do crédito imobiliário no país, anunciou o retorno do modelo que permite financiar até 80% do valor total do imóvel. Desde o final de 2024, esse limite estava fixado em 70%, o que exigia uma entrada maior por parte do comprador. Essa medida, por si só, já torna a compra da casa própria mais viável para quem possui uma poupança menor para a entrada.
Além disso, o governo também lançou uma nova linha de crédito voltada para a reforma de moradias, com empréstimos de R$ 5 mil a R$ 30 mil, vinculada ao programa Minha Casa, Minha Vida, ampliando ainda mais o acesso a melhorias habitacionais para famílias de baixa renda.
Investindo em imóveis: A hora certa para financiar
Diante de tantas novidades, surge a dúvida: este é o melhor momento para contratar um financiamento imobiliário ou vale a pena esperar? A resposta depende do perfil e da situação financeira de cada comprador. Para quem já possui uma entrada guardada, encontrou o imóvel ideal e tem estabilidade de renda, as condições atuais são favoráveis, especialmente com a volta do financiamento de 80% do valor do imóvel.
Por outro lado, quem ainda está na fase de planejamento e não tem urgência para a compra pode se beneficiar ao aguardar um pouco mais. A expectativa do mercado é que a concorrência entre os bancos se intensifique até 2027, quando as regras de transição terminarem. Esse cenário competitivo pode levar a uma oferta de crédito ainda mais ampla e com taxas de juros potencialmente menores no futuro.
O vice-presidente e ministro do Desenvolvimento, Indústria e Comércio, Geraldo Alckmin afirmou: “Estamos modernizando o sistema brasileiro de poupança e empréstimo. Isso vai representar mais casas e mais empregos para a população”.
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Assista a seguir, uma das principais mudanças previstas para 2026:
