Lei do Inquilinato e a Importância da Atuação do Advogado no Imobiliário

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245) regula a relação jurídica entre locador e locatário e, ademais, protege o direito de ambas as partes.

No presente artigo, discorreremos como os advogados podem atuar nesse cenário.

Com efeito, a advocacia imobiliária é um dos grande ramos do Direito, podendo contribuir em causas cotidianas, grandes ou pequenas e, outrossim, pode ser útil ao funcionamento de imobiliárias, por exemplo.

Com efeito, destacaremos os pontos mais relevantes da Lei do Inquilinato, sobretudo com o advento da Lei 12.112/2009, apontando previsões a que os advogados devem se atentar e formas de atuar nesse mercado.

A Lei do Inquilinato

Inicialmente, salienta-se que a Lei do Inquilinato regula a relação jurídica decorrente da locação de imóveis urbanos e seus procedimentos.

Destarte, fornece os parâmetros para que a locação seja formalizada em conformidade ao ordenamento brasileiro.

No entanto, a Lei 8.245 traz em seu art. 1º as exceções à sua aplicação. São elas, desse modo:

1. locação de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. locação em apart-hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais seja autorizados a funcionar;
4. arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Portanto, nesses casos, continua-se aplicando as previsões do Código Civil de 2002.

Ademais, embora a Lei do Inquilinato regule também a locação de imóveis para temporada, não regula em específico a situação de imóveis residenciais disponibilizados em aplicativos.

Outrossim, as particularidades dessa modalidade podem influenciar a própria locação.

Todavia, também influenciam a atividade dos advogados, tanto os que atuam por trás das normas dessas plataformas, quanto os advogados demandados para solução de eventuais demandas decorrentes da locação.

Nova Lei do Inquilinato

A Lei 12.112/2009 trouxe importantes mudanças à Lei do Inquilinato. Por essa razão, inclusive, alguns optam por chamá-la de Nova Lei do Inquilinato.

Assim, conforme passaremos a expor, as principais mudanças se deram em relação aos prazos.

Precipuamente, o art. 39, por exemplo, que antes dispunha apenas a seguinte redação:

“salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”

Atualmente, passa a integrar, em sua segunda parte:

“ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força dessa lei”.

Outrossim, foram publicadas novas disposições acerca da ação de despejo.

Dessa forma, a nova lei inclui, como previsão do parágrafo 1º do art. 59, os seguintes incisos:

VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

Ainda, inclui o parágrafo 3º do art. 59, que, assim, dispõe:

locação de § 3^o  No caso do inciso IX do § 1^o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Importância da Atuação de Advogados no Direito Imobiliário

Inicialmente, ressalta-se que as áreas de atuação no Direito Imobiliário são bastante amplas.

Por exemplo, é possível atuar em causas individuais, defendendo os direitos dos locadores ou dos locatários.

Contudo, há também uma busca das imobiliárias por profissionais com conhecimentos especializados na área.

Afinal, ao intermediar as relações, envolvem-se nas regulações estabelecidas pela Lei do Inquilinato.

Assim, o inciso VII do art. 22, por exemplo, prevê que cabe ao locador o pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações.

Inclusive, deve arcar com as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, como a busca em cadastros positivos.

Com efeito, no caso de não ser realizado esse pagamento, um advogado especializado em Direito Imobiliário deve estar cientes dos deveres e dos direitos prescritos em lei.

Nesse caso, deve compreender que o sujeito a ser cobrado pela inadimplência é o próprio locador e não o locatário, ainda que não seja incomum ver esse encargo ser repassado ao locatário.

Por fim, ressaltamos que há mais hipóteses que demandam a atuação de um advogado.

A título de exemplo, casos de quebra de contrato de locação ou até mesmo resolução de benfeitorias realizadas no imóvel ao fim do contrato de aluguel.

Principais direitos do locatário ou inquilino

Precipuamente, ressalta-se que o inquilino tem direito a um imóvel em estado que sirva ao uso a que se destina.

Assim, é o que estabelece o art. 22 da Lei do Inquilinato.

Além disso, o dispositivo estabelece que o locador deve garantir o uso pacífico do imóvel local e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Dessa forma, cabe ao locador ou proprietário arcar com os custos de problemas não decorrentes do uso do inquilino.

Ademais, também é o locador quem deve arcar com as taxas de administração imobiliária.

Portanto, é um direito do locatário que esses valores não sejam considerados requisitos para a assinatura do contrato.

No entanto, se não estiver expresso em contrato, não cabe ao locatário o pagamento de impostos sobre o imóvel.

Principais direitos do locador ou proprietário

Decerto, o principal direito do locador é receber pontualmente o valor da locação. E essa previsão é expressa no art. 23 da Lei do Inquilinato.

Outrossim, seu direito reaver o imóvel ao término do contrato, no estado em que o locatário o recebeu, ressalvada as deteriorações normais de uso.

Destarte, quando o locatário causar algum dano ao imóvel, ele próprio deverá arcar com os reparos para entregá-lo ao locador em conformidade à legislação.

Além disso, toda e qualquer reestruturação na forma do imóvel, ainda, devem ser comunicadas e autorizadas pelo locador.

Afinal, o imóvel permanece como sua propriedade, embora a posse não seja direta.

Ainda, a Lei do inquilinato ainda autoriza o locador a exigir como garantia do contrato de aluguel, conforme o art. 37 da Lei do Inquilinato:

1. caução;
2. fiança;
3. seguro de fiança locatícia;
4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Contudo, é vedada a exigência de mais de uma dessas modalidades.

Assim, isto poderá configurar até mesmo uma contravenção penal, nos moldes do art. 43 da Lei do Inquilinato.

Ademais, não estando garantida a locação, o locatário terá direito a exigir o pagamento do aluguel e encargos até o 6º (sexto) dia útil do mês vincendo.

No entanto, exceto nesse caso ou em contrato de temporada, a cobrança antecipada poderá configurar contravenção penal.

Por fim, ressalta-se que os advogados podem atuar na proteção dos direitos de cada uma das partes.

Outrossim, devem estar cientes das penalidades criminais e civis previstas na legislação.