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Como regularizar imóvel popular sem Escritura?

Alguns imóveis doados pela Prefeitura estão em situação irregular

É comum que alguns municípios façam programas habitacionais e doem imóveis ou terrenos para famílias de baixa renda, com o intuito de ajuda-las a terem melhores condições de vida.

Com estas doações, muitas famílias que antes não tinham um teto, passam ter um local digno para morar. O problema começa quando os usuários desejam negociar este imóvel ou repassar para seus herdeiros.  Sem contrato, nem escritura, muitos se sentem perdidos.

De fato, a falta da regularização, nestes casos, pode levar o donatário (aquele que recebeu a doação) à perda deste imóvel. Como ele pode regularizar a propriedade recebida em doação pelo município? Primeiro, é importante se certificar de que o procedimento da doação aconteceu de forma correta.

Como deve ser feita a doação de um imóvel público a uma pessoa?

O primeiro passo é certificar-se de que esta doação do Poder Público foi realmente realizada, ou se haveria necessidade de outros procedimentos para a regularização desse imóvel.

A lei permite que um imóvel seja doado para uma família, mas para isso, alguns requisitos devem ser respeitados. O próprio município pode estipular os requisitos, embasados na autonomia para legislar em matéria local (art. 30IConstituição Federal).

Isso significa que, embora existam regras em lei federal para isso, é preciso que sejam observadas as leis de cada município. Fellipe Duarte, especialista em Direito Imobiliário, escreve para o JusBrasil os requisitos que, normalmente, os municípios estabelecem:

  • Deve existir interesse público devidamente justificado (art. 17, Lei 8.666/93): a doação do imóvel não deve ser a qualquer um, sem qualquer motivo. Deve haver um interesse público justificado.
  • Lei específica: Antes de se efetivar a doação, é necessário que o município edite lei específica para tanto.
  • Procedimento licitatório (licitação): O procedimento de licitação está previsto na Lei nº 666/93 e deve anteceder a doação de imóveis. No entanto, em alguns casos este procedimento é dispensado, como por exemplo, aquela doação com interesse público devidamente justificado.
  • Escritura Pública de Doação: A lei estabelece que deve haver a assinatura de Escritura Pública, necessária para a transferência do imóvel por doação.

Como regularizar o imóvel doado?

Após a assinatura da Escritura Pública, ela deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis, aonde o imóvel está registrado.

Se tudo estiver correto, o oficial registrará o imóvel, ou devolverá uma nota de exigência ao interessado, solicitando outros documentos para o registro. Isto deverá ser feito através de um procedimento chamado suscitação de dúvida.

Pode haver complicação no procedimento de regularização?

O principal documento do imóvel é sua matrícula, um documento que fica arquivado no cartório de registro de imóveis. Nela, consta os seguintes dados do imóvel, em ordem cronológica:

  • Quem foi seu primeiro proprietário;
  • Quem foram os proprietários seguintes;
  • As doações efetuadas.

O problema é que, muitas vezes, o município não chega a registrar em seu nome a propriedade do imóvel, o que faz com que o donatário tenha dificuldades na regularização deste imóvel.

É possível regularizar com a usucapião?

Não. Imóveis públicos não podem ser adquiridos através da usucapião. Este procedimento vale apenas para regularizar imóveis que não são bens públicos.

Estas foram as situações envolvendo imóveis púbicos, mas muitos enfrentam problemas semelhantes em seus imóveis particulares. Veja como proceder, se for o seu caso.

Imóveis particulares sem escritura: como proceder?

A regularização de imóveis sem escritura pode ser bastante onerosa e demorada. Isso leva muitos proprietários a postergarem os trâmites necessários para isso.

Você ainda não realizou a regularização do seu imóvel? Saiba por onde você pode começar.

Por que preciso da Escritura?

O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 108, dispõe que “não dispondo a lei em contrário, a Escritura Pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. ”

Ou seja, caso alguém realize a venda de um imóvel no valor superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente, essa venda deve ser feita com a Escritura Pública, caso contrário, não terá validade perante a lei, e poderá ser anulada.

Situações em que não é preciso Escritura

Esta é a regra, porém existem algumas exceções. Morganna Neves, advogada de Direito Civil, publicou no site JusBrasil  algumas situações que, independentemente do valor, não é necessária a Escritura Pública. São elas:

  • Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação Fiduciária – art. 38da Lei nº 514/97;
  • Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) – art. 61da Lei nº 4.380/64;
  • Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) – art. 79-A da Lei nº 977/04;
  • Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais – art. do Decreto Lei 375/87;
  • Programa de arrendamento residencial – art. da Lei 188/01;
  • Lote adquirido diretamente da loteadora – do artigo 26 da Lei 6.766/79 (também vale para cessão de direitos do contrato celebrado entre o adquirente e a loteadora).

Não tenho Escritura, o que deve ser feito?

Caso você ainda não tenha a Escritura do seu imóvel, e não se enquadra em nenhuma das exceções, logo abaixo serão abordadas algumas soluções a serem tomadas nessa situação.

Localizar os antigos proprietários

Uma das opções para regularizar o imóvel sem Escritura é localizar os antigos proprietários. Assim, basta comparecer no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

Se o antigo proprietário for localizado, mas se negar a outorgar a escritura e, tendo no contrato cláusula de irretratabilidade, a solução é entrar com uma ação de adjudicação compulsória ou, se for o caso, uma ação de obrigação de fazer.

Deverão ser apresentados vários documentos como RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros. Solicite com antecedência ao cartório a lista completa do que será preciso.

Antigos proprietários não localizados

E se os antigos proprietários não forem encontrados, ou são falecido antes da realização da Escritura? Nestas situações, o comprador do imóvel pode adotar as seguintes medidas:

  • Requerer a abertura do inventário do vendedor, caso os herdeiros não queiram fazer o inventário;
  • Propor ação de adjudicação compulsória ou obrigação de fazer em face dos herdeiros, se já finalizado o inventário, ou em face do espólio se estiver em andamento o inventário;
  • Usucapião.

É importante frisar que, ao requerer a usucapião, deverá ser comprovado por qual motivo não é possível concluir o negócio pelas vias comuns.

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