O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) passou recentemente por mudanças significativas, como o aumento do teto, maior número de subsídios, redução das taxas de juros e uma meta ambiciosa de atender a 2 milhões de famílias. Essas alterações têm impactado o mercado de incorporação e construção, especialmente para as empresas listadas na Bolsa de Valores.
Além disso, com um maior controle e redução de custos nas obras, os novos empreendimentos em construção e a serem lançados surgem em um ambiente mais favorável para as empresas. Isso tem levado até mesmo empresas que antes não atuavam no segmento de habitação de baixa renda a considerar a possibilidade de operar e concorrer com os players tradicionais.
Oportunidades para as construtoras
Com o aperto no financiamento imobiliário pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), devido à restrição de funding pelos bancos, as construtoras estão encontrando no MCMV uma alternativa vantajosa. Ricardo Gontijo, CEO da Direcional, afirmou que é natural que empresas que não eram competitivas dentro do programa passem a desenvolver produtos para atuar nele.
São Paulo, o principal mercado imobiliário do país, deve ser palco de uma maior concorrência dentro do programa. Isso pode acarretar até mesmo em um aumento nos custos de mão de obra na cidade. Miguel Mickelberg, CFO da Cyrela, expressou essa preocupação, afirmando que o programa habitacional da prefeitura de São Paulo e o aumento do volume do MCMV são fatores que podem agravar a situação da mão de obra.
Empresas como a Cury, que já atuam no MCMV, estão buscando acelerar a aquisição de terrenos devido à competição no programa. A empresa estuda inclusive ampliar sua participação em faixas de menor renda do MCMV. Rodrigo Osmo, CEO da Tenda, pontuou que o contexto mudou nos últimos meses e que a empresa pode priorizar atuar em São Paulo no MCMV, em detrimento do programa habitacional da prefeitura de SP.
Estratégias das construtoras
A MRV, maior operadora do MCMV, já está planejando alcançar a marca de 40 mil unidades vendidas por ano e melhorar sua margem bruta. Rafael Menin, CEO da MRV, comentou com analistas que o programa pode “destravar” a companhia. Executivos da MRV e da Direcional, empresas com alta capilaridade no país do MCMV, afirmaram que não veem dificuldade em focar em praças mais rentáveis, mesmo com a perspectiva de maior concorrência nos grandes centros.
Para reforçar o caixa e melhorar a estrutura de capital, empresas como a Direcional e a MRV realizaram ofertas públicas de ações (follow-ons). A Direcional direcionará os recursos do follow-on para acelerar o crescimento nas praças onde veem perspectiva de ganho de market share. A MRV também buscou reforçar o caixa com um follow-on, levantando R$ 1 bilhão.
Controle de orçamentos e custos
A boa notícia para o mercado é que o equilíbrio dos custos de insumos e matérias-primas tem ajudado a animar o setor. Projetos lançados recentemente têm expectativa de um Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) muito menor do que há oito meses atrás. Isso tem dado mais segurança às empresas em relação aos orçamentos de suas obras.
Luiz Mauricio, CFO da Tenda, vê o cenário externo de pressão de custos de materiais “acomodado” atualmente, o que proporciona um conforto maior em relação à aderência dos orçamentos de projetos no futuro.
Segmento de médio e alto padrão
Enquanto as construtoras que atuam no MCMV estão otimistas com as oportunidades do programa, as empresas do segmento de médio e alto padrão são mais cautelosas em relação ao mercado imobiliário. Executivos da Cyrela, que atuam mais nesse segmento, não esperam uma melhora imediata com a queda da taxa Selic. A Moura Dubeux, por exemplo, não pretende atuar no MCMV, mas vai se manter no segmento acima do teto do programa, na faixa de R$350 mil a R$500 mil.
Ademais, o programa Minha Casa Minha Vida tem proporcionado novas oportunidades para as construtoras, especialmente aquelas que tradicionalmente não atuavam no segmento de habitação de baixa renda. Com as mudanças recentes, o mercado de incorporação e construção está mais propício para o crescimento das empresas. No entanto, é importante que as construtoras estejam preparadas para lidar com a concorrência acirrada dentro do programa e para controlar seus custos e orçamentos.
É necessário também que as empresas ajustem suas estratégias e busquem alternativas para reforçar o caixa e melhorar sua estrutura de capital. A busca por terrenos e a ampliação da participação em faixas de menor renda do MCMV são algumas das estratégias adotadas pelas construtoras para se destacarem nesse mercado. Enquanto isso, as empresas do segmento de médio e alto padrão estão mais cautelosas, aguardando uma melhora no cenário econômico para investir.
No geral, o programa Minha Casa Minha Vida oferece oportunidades e desafios para as construtoras, e aquelas que souberem se adaptar e aproveitar as oportunidades poderão se beneficiar do crescimento do mercado de habitação popular no Brasil.
