Reativado o PL que proíbe a dispensa de inquilinos inadimplentes

O Congresso Nacional derrubou nesta segunda-feira (27) o veto total (VET 42/2021) apresentado pelo presidente da República ao Projeto de Lei (PL) 827/2020. Com a decisão dos parlamentares, fica proibido, até o fim de 2021, os despejos determinados por ações em virtude do não pagamento de aluguel de imóveis comerciais, de até R$ 1,2 mil, e residenciais, de até R$ 600.

O texto ainda suspende os atos praticados desde 20 de março de 2020, com exceção dos já concluídos. Também dispensa o locatário do pagamento de multa, em caso de descumprimento de contrato por perda de capacidade econômica. Além disso, autoriza a realização de aditivo em contrato de locação por meio de correspondências eletrônicas ou de aplicativos de mensagens.

O senador Paulo Paim (PT-RS), apoia derrubada do veto. “É uma questão humanitária: não deixar as pessoas expostas ao vírus na rua” – diz.

Jean Paul Prates disse que, além de ser uma questão humanitária, a medida tem caráter provisório.

— É um precedente importante para outras situações de calamidade que iremos viver. E, portanto, é muito importante para essas famílias que vinham sendo despejadas em plena pandemia — disse o senador para o Senado Notícias.

O que garante o Projeto de Lei para locatários e proprietários?

A dispensa não vale se caso  o imóvel for a única propriedade do locador e o dinheiro do aluguel consistir em sua única fonte de renda. A medida não valerá para imóveis rurais.

No caso de ocupações, a suspensão vale para aquelas ocorridas antes de 31 de março de 2021 e não alcança as ações de desocupação já concluídas na data da publicação da futura lei.

Medidas preparatórias, negociações ou audiências de mediação não poderão ser realizadas. Após o prazo, poderá ser dado continuidade para os processos de despejo, remoção forçada e reintegração de posse.

O projeto também vale para desocupação ou remoção forçada de indivíduos, de famílias ou de comunidades, como por exemplo, de povos indígenas, quilombolas, assentamentos ribeirinhos e outras comunidades tradicionais.

Quanto aos imóveis residenciais urbanos alugados, o projeto contempla situações de inquilinos com atraso de aluguel, fim do prazo de desocupação pactuado, demissão do locatário em contrato vinculado ao emprego ou permanência de sublocatário no imóvel. No entanto, é necessário que o locatário demonstre a mudança de sua situação econômico-financeira em razão de medidas de enfrentamento à pandemia.

Para os contratos de locação comercial, é exigido que a atividade desenvolvida no imóvel tenha sofrido interrupção contínua 30 dias ou mais, em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena.

Antes de haver a suspensão de pagamento de multa, o proprietário e o inquilino deverão tentar um acordo, atualizando valores ou parcelando-os, de modo a não comprometer a subsistência familiar do locatário. Isso vale tanto para imóveis alugados para moradia ou para fins comerciais.

Por que os aluguéis estão tão caros?

Os alugueis de imóveis são regulados principalmente pelo IGP-M, sigla para Índice Geral de Preços-Mercado. Ele é calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE) e foi concebido para ser uma medida abrangente da variação de preços, englobando diversas etapas de uma cadeia produtiva. Ou seja, abrange não só os preços que chegam na ponta final de venda, como também os do meio do processo.

Historicamente, o IGP-M tem sido o índice dos contratos de locação. Quando o indicador sobe demais, os inquilinos — sejam de imóveis comerciais ou residenciais — acabam sentindo a diferença no bolso.

Com a constante mudança na inflação e na cotação do dólar, muitos fatores têm movimentado o mercado financeiro e outros indicadores econômicos. A maior parte do indicador IGP-M é composta por commodities ligadas ao setor industrial, como minério de ferro, cobre e alumínio, e também do agronegócio, a exemplo de milho, soja e trigo. Com a desvalorização cambial, esses produtos, cotados em dólar, aumentaram muito de preço, o que leva à pressão do IGP-M para cima.

Como renegociar o valor do aluguel?

Quem mora de aluguel está tendo que desembolsar um valor muito maior na hora do reajuste anual, tudo isso somado à crise econômica e sanitária, com desemprego batendo recordes. Muitos decidiram deixar o imóvel aonde moram e procurar outro mais em conta, outros preferiram tentar chegar a um consenso com os proprietários.

É importante saber que, de acordo com o advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados, Marcelo Tapai, não existe nenhuma cláusula dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91) que determine o uso do IGP-M como índice oficial para reajustar os contratos de aluguel. Então, locador e locatário não são obrigados a se sujeitarem ao índice, e podem juntos decidir qual será o indicador usado, ao redigirem o contrato.

Lembre-se que para o locatário é muito melhor manter o imóvel ocupado, gerando uma renda contínua. Então, ele também precisa do bom senso de fazer um trato satisfatório para as duas partes.

O advogado especialista ainda passou ao site Spacemoney dez dicas para negociar o seu aluguel.

• Antes de chegar a data do reajuste, converse com o proprietário e proponha um outro índice de inflação, como IPCA, por exemplo;
• Reúna documentos que comprovem queda na renda;
• Faça uma pesquisa sobre imóveis com mesmo perfil que estejam mais baratos para mostrar ao locador;
• Troque o valor reduzido do aluguel por alguma benfeitoria no imóvel;
• Sugira parcelar o aumento do aluguel por alguns meses até ter fôlego para pagar;
• Argumente sobre a quantidade de imóveis vazios por causa da pandemia;
• Procure mostrar ao proprietário melhorias que tenha feito no imóvel para mostrar que zela pelo bem;
• Qualquer alteração deve constar em contrato;
• Caso não haja alternativa e tenha que deixar o imóvel, negocie o não pagamento da multa por sair antes do término do contrato;
• Ação revisional pode ser uma alternativa, mas nem sempre o custo compensa.

Vale a pena entrar com ação revisional?

Ação revisional é a demanda judicial que busca a verificação e possível correção de um contrato. Neste caso, ela visa somente revisar o valor do aluguel e ajustar à realidade. O objetivo é adequar o valor real de mercado da locação comparado ao que está sendo pedido pelo proprietário. Não será levado em conta a redução de renda do locatário. Portanto, pese bem tudo o que está envolvido.