Péssima notícia para quem quer comprar imóvel usado no Minha Casa Minha Vida

O Ministério das Cidades reduziu o percentual de subsidio aos correntistas do FGTS no financiamento de imóveis usados do Minha Casa Minha Vida. O valor máximo de complemento caiu de 70% para 50%. A medida foi publicada no Diário Oficial da União em 2 de outubro, para entrar em vigor em 60 dias, ou seja, nesta primeira semana de dezembro.

A iniciativa partiu da construção civil. O setor alega que a sistemática antiga, com subsídio igual para imóveis novos e usados, acaba privilegiando operações com estes últimos. O argumento é que a produção de novas unidades gera emprego.

Para imóveis novos, não há mudança no subsídio. Neste caso, o desconto é integral e poderá chegar a R$ 55 mil para abater no valor do contrato, dependendo da renda familiar.

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A redução do percentual de subsídio visa estimular o setor da contração civil. Imagem: Divulgação

Minha Casa Minha Vida: como funciona o subsídio?

O subsídio é uma parte do valor do imóvel financiado que será pago pelo Governo Federal. O total do subsídio vai depender da faixa de renda da família e da localização do imóvel. 

O valor do subsídio concedido é definido de acordo com fatores sociais e de renda, e é aplicado quando ocorre a liberação do financiamento da habitação.

Nas as faixas 1 e 2 o subsídio pode chegar a R$ 55 mil para aqueles que usarem recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Mas todas as faixas podem utilizar os recursos do FGTS, desde que preenchidos os critérios necessários.

Como é determinado o valor do subsídio?

Para determinar o valor do subsídio que você pode receber no programa Minha Casa Minha Vida, dois fatores principais são considerados:

Renda:

Quanto menor for a sua renda, maior será o subsídio oferecido. O programa foi criado para ajudar aqueles que mais precisam, então, se a sua renda for menor, você receberá um subsídio mais significativo.

Dependentes:

A presença de dependentes, como filhos menores ou outros, também influencia o valor do subsídio. Quanto mais dependentes você tiver, maior será o subsídio oferecido para auxiliar na aquisição do imóvel.

As faixas de renda são definidas assim:

Faixa 1

A Faixa 1 urbana abrange famílias com renda bruta familiar mensal até R$ 2.640 (anteriormente de R$ 1.800), equivalente a duas vezes o salário mínimo atual.

Já para as famílias da área rural, a Faixa 1 contempla renda bruta familiar anual de até R$ 31.680.

Nessa faixa de renda entram os beneficiários do BPC (Benefício de Prestação Continuada) ou do Bolsa Família, para as quais o imóvel será completamente gratuito.

A Faixa 1 agora tem duas subfaixas 

A Faixa 1 foi dividida em dois grupos. O primeiro são as famílias com renda até R$2.000,00 e o outro grupo, do restante, com renda até R$2.640,00.

Houve redução na taxa para quem ganha até R$2.000,00. Confira as taxas de acordo com a região do país, para correntistas do FGTS.

Para quem ganha até R$2.000,00:

  • Norte e Nordeste: juros de 4% ao ano;
  • Centro-Oeste, Sudeste e Sul: juros de 4,25% ao ano.

Para quem ganha até R$2.640,00:

  • Norte e Nordeste: juros de 4,25% ao ano;
  • Centro-Oeste, Sudeste e Sul: juros de 4,50% ao ano.

Além disso, com o novo limite de R$2.640,00, muitas pessoas que antes estavam na Faixa 2 passam para a Faixa 1 e vão desfrutar das taxas menores. 

Faixa 2

A Faixa 2 urbana contempla renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 a R$ 4.400.

Já para a área rural, a Faixa 2 engloba renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000.

Faixa 3

A Faixa 3 urbana refere-se à renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 a R$ 8.000.

Já a Faixa 3 para famílias residentes em áreas rurais é de renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000.

Para a Faixa 3 não há subsídio na entrada do imóvel, apenas diminuição da taxa de juros, que segue inalterada.

Minha Casa Minha Vida: subsídio para imóveis usados obedecerá novo percentual

Segundo a nova medida, o valor do subsídio para imóveis usados caiu de 70% para 50%. Na prática, como vai funcionar?

Suponhamos que, dentro de todos os critérios, fique definido que o comprador terá direito ao subsídio máximo, de R$55.000. Se antes ele tinha direito a 70% deste valor, agora passará a ter 50%, ou seja, R$27.500.

Como a Caixa avalia os imóveis usados para financiamento?

A regra é que um engenheiro da Caixa Econômica Federal vá até o local do imóvel e faça a avaliação. O banco não divulga um padrão ou uma cartilha do que é ou não usado como critério, mas é natural esperar que o profissional tenha conhecimento na NBR 14.653-2, norma da ABNT que define os critérios para a realização desse tipo de parecer.

Para chegar ao valor de mercado, o engenheiro considerará o estado de conservação e as características do imóvel, bem como do terreno e da região em que se encontra, além de questões mercadológicas como liquidez do bem e as tendências do setor.

Assim, além de aprovar ou não o imóvel para financiamento pelo Minha Casa Minha Vida, o engenheiro também definirá um valor para ele, sendo que, entre o valor avaliado por ele e o do vendedor, prevalecerá o menor deles.

Veja agora algumas vantagens e desvantagens apontadas por corretores em comprar imóvel usado.

Vantagens em comprar um imóvel usado:

  • Preço geralmente menor: Imóveis usados costumam ser mais acessíveis em termos de preço em comparação com propriedades novas;
  • Localização estabelecida: Muitas vezes, os imóveis usados estão localizados em bairros já consolidados, com infraestrutura e serviços;
  • Negociação flexível: Os vendedores de imóveis usados podem ser mais flexíveis nas negociações de preço e condições de venda;
  • Mais informações disponíveis: Como o imóvel já foi habitado, é possível obter mais informações sobre seu histórico, como possíveis problemas estruturais, comportamento do mercado na região e condições reais do imóvel.

Desvantagens em comprar um imóvel usado:

  • Manutenção e reparos: Imóveis usados podem ter mais desgastes naturais ao longo do tempo;
  • Tecnologia e eficiência energética antiga: Os usados podem não incorporar as mais recentes tecnologias e padrões de eficiência energética;
  • Personalização limitada: Características estruturais ou de design podem limitar as opções de personalização;
  • Financiamento mais difícil: Pode ser mais difícil obter financiamento para imóveis usados, especialmente se houver necessidade de reformas significativas ou se o imóvel apresentar problemas estruturais.

 

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