As mudanças recentes no programa Minha Casa, Minha Vida e a atual queda na taxa básica de juros estão gerando um impacto significativo no mercado imobiliário brasileiro. Os efeitos dessas alterações já começaram a ser percebidos em 2023, com um aumento expressivo no número de lançamentos imobiliários.
Mas como isso irá afetar o cenário em 2024? Será mais fácil comprar a casa própria? E por que os preços dos imóveis não devem baixar? Vamos analisar essas questões neste artigo.
As recentes alterações nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida, anunciadas em meados de 2023, juntamente com o início de um ciclo de queda da taxa básica de juros, tiveram um reflexo positivo no número de lançamentos imobiliários em 2023. Isso traz uma perspectiva otimista para o mercado imobiliário em 2024.
De acordo com dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc):
No entanto, mesmo com o cenário favorável, os preços dos imóveis não devem cair. Especialistas afirmam que as margens ainda restritas das incorporadoras e os altos custos de construção devem manter os preços dos imóveis elevados.
Especialistas e executivos do mercado afirmam que há três fatores principais que estão influenciando o mercado e aquecendo a demanda por imóveis no Brasil: a taxa de juros, políticas de acesso a crédito e a reforma do Minha Casa, Minha Vida.
O cenário macroeconômico, especialmente a inflação sob controle, é fundamental para o mercado imobiliário, pois permite a continuação do ciclo de queda de juros iniciado em 2023. A taxa Selic é a referência para os juros praticados nos financiamentos imobiliários.
A perspectiva de queda na taxa de juros dá confiança ao consumidor para assumir um financiamento. E também aos construtores, que terão mais demanda e menores custos para investir.
Além disso, o governo federal promoveu uma reforma que ampliou as faixas de preço do Minha Casa, Minha Vida, além de implementar políticas públicas para facilitar o acesso ao crédito imobiliário.
O mercado imobiliário é bastante sensível ao ciclo de juros de um país. Juros mais altos significam financiamentos mais caros e redução imediata da demanda. Também tornam mais caros os investimentos feitos pelas empresas.
Desde agosto de 2023, o Banco Central (BC) iniciou um ciclo de queda de juros no país, à medida que a forte inflação do período da pandemia de Covid-19 foi diminuindo. Foram cinco cortes, que reduziram a Selic de 13,75% para 11,25% ao ano.
Na semana que vem, é esperado mais um corte de 0,5 ponto percentual. Especialistas têm a expectativa de que o ciclo continue ao longo do ano, chegando a patamares próximos a 9% ao ano até o fim de 2024.
Além dos juros, o principal motor do mercado foi a reforma do Minha Casa, Minha Vida. Com as novas regras, o programa passou a ter um subsídio maior, juros mais baixos e um aumento no valor máximo do imóvel que pode ser comprado.
Uma ampliação das faixas do programa permitiu que a população de renda mais baixa tivesse acesso a financiamentos mais atraentes para mais opções de imóveis. Para a indústria, a mudança estimula o mercado e incentiva o setor a lançar mais unidades que se enquadrem nas regras do programa.
Os últimos dados divulgados pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Abrainc mostram que os lançamentos de unidades do Minha Casa, Minha Vida aumentaram 39,8% entre o segundo e o terceiro trimestre de 2023, para 32.371 unidades, logo após a alteração das regras.
Já no quarto trimestre do ano passado, os lançamentos alcançaram 40.962 unidades na categoria. O número representa um aumento de 26,5% em relação aos três meses anteriores e de 14,7% em comparação com o mesmo período de 2022.
O governo federal também está estudando a implementação do chamado FGTS Futuro. A nova modalidade permitirá o uso de contribuições futuras do empregador para comprovar renda.
Em outras palavras, o FGTS pode servir como uma espécie de garantia para quem precisa de crédito, tanto para uma quantia maior para a compra do imóvel, como para reduzir a parcela das prestações.
No entanto, é importante lembrar que essa operação bloqueia os depósitos futuros no FGTS e, caso o trabalhador perca o emprego, ficará com a dívida, que passará a incidir sobre parcelas de maior valor. Se ficar desempregado durante muito tempo, além de ter a casa tomada, o mutuário ficará sem o FGTS.
Apesar do aumento da oferta e do acesso mais fácil ao crédito, os especialistas e executivos do setor ainda não veem espaço para uma redução nos preços dos imóveis no país.
O forte aumento nos preços de construção visto entre 2020 e 2022 pressionou as margens das construtoras e incorporadoras, que não conseguiram repassar a totalidade da alta de custos. O cenário só começou a melhorar em 2023, com uma desaceleração desses preços, mas o repasse ao cliente deve continuar.
Para o economista-chefe da 4Intelligence, Bruno Lavieri, a queda nos preços dos imóveis em 2024 “é algo improvável”. “Primeiro porque esse é um setor que tradicionalmente não vê queda de preços. […] Além disso, ainda não vemos uma queda nos custos de construção, mas sim uma desaceleração”, disse.
Ademais, embora a possibilidade de uma redução nos preços dos imóveis em 2024 seja considerada improvável pelos especialistas, o mercado imobiliário brasileiro continua a oferecer oportunidades de investimento e acesso à moradia própria, especialmente para aqueles que buscam financiamentos acessíveis e condições favoráveis de compra.
O setor permanece atento às mudanças econômicas e políticas que podem influenciar seu desempenho e segue em constante adaptação para atender às demandas do mercado e dos consumidores.