É muito comum que, depois do falecimento dos proprietários de algum imóvel, a família enfrente questões burocráticas referentes ao repasse da herança.
A questão fica ainda mais difícil entre famílias que compartilham imóveis em vida. As vezes, um filho mora na casa do pai por anos. Assim, surge a questão: é possível que algum dos herdeiros adquira um imóvel por meio de usucapião?
Siga na leitura e entenda melhor o que fazer nesse caso!
O que é usucapião?
Antes de mais nada, precisamos entender que usucapião se refere a aquisição de propriedade, ou seja, é uma maneira formal de se tornar proprietário legal de um bem.
Porém, para se tornar dono de um imóvel por meio da usucapião, o procedimento é bem diferente do que adquirir por meio de compra e venda ou doação. A origem da palavra vem dos termos em latim usu e capere, isto é, “adquirir pelo uso”.
A doutrina jurídica brasileira diz que para aquisição da propriedade por usucapião deve acontecer a chamada posse mansa e pacífica, além do decurso de tempo e a vontade de se tornar proprietário.
Desse modo, aquele que mora em um imóvel que não é seu, em termos de registro, sem que seja de uma maneira forçada ou contra o desejo do proprietário, pode requerer o usucapião, depois de cumprir com os requisitos da lei.
No entanto, a questão pode ficar um pouco mais complicada quando falamos desse procedimento em casos de imóveis que estão em uma disputa de herança.
O que é herança?
Como já é de conhecimento geral, herança significa tudo aquilo que pertencia a uma pessoa que venha a falecer, e que, agora precisará passar para novos donos.
Portanto, considera-se aqui, imóveis, objetos pessoais e até mesmo dívidas. Os herdeiros serão aqueles habilitados pela justiça para receber e administrar esses bens.
Caso o falecido não tenha um testamento, a lei já delimita algumas regras básicas. Assim, são herdeiros legítimos ou necessários os seguintes familiares, seguindo esta ordem:
- Filhos ou netos;
- Pais ou avós;
- Cônjuge;
- Colaterais, isto é, irmãos, tios ou primos.
Já quando o falecido faz um testamento, temos os herdeiros testamentários ou legatários. Estes vão receber de acordo com a vontade expressa do falecido. Contudo, a lei brasileira exige que, ao menos metade dos bens se direcione obrigatoriamente para os herdeiros necessários ou legítimos.
Com mais de um herdeiro, será feita a partilha de bens, em partes iguais.
Quais são os direitos dos herdeiros?
O direito de sucessões é bastante complexo, pois visa regrar as diferentes situações que acontecem nas famílias. Distintas situações permitirão outros meios e garantias aos herdeiros.
Ainda assim, existem alguns parâmetros básicos.
A princípio, os herdeiros terão direito a receber aquilo que o falecido deixou de bens, seguindo a ordem prioritária descrita antes.
Assim, os filhos e o cônjuge, são os primeiros visados na herança, que poderá ter uma divisão diferente, a depender do regime de bens que o casamento adotou.
Se levarmos em conta o regime mais comum, o de comunhão parcial de bens, metade dos bens do falecido é do seu cônjuge. Os filhos irão dividir entre si a outra metade.
Um dos herdeiros pode usucapir o imóvel que é objeto de herança?
Essa pergunta já teve muita discussão dentro do ordenamento jurídico. Como a lei não considera especificamente essa questão, foi necessário que os Tribunais avaliassem caso a caso, gerando um entendimento geral.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) chegou à conclusão de que é possível, sim, a usucapião por herdeiro sobre o imóvel que é objeto de herança, ou seja, que foi deixado pelo falecido.
Nesse sentido, o Tribunal entendeu que seria necessário exigir que o herdeiro tivesse a posse exclusiva, sem compartilhar com nenhum dos outros herdeiros, para prosseguir com a usucapião. Além disso, é necessário que se cumpram as outras exigências do ordenamento jurídico. Portanto, os demais herdeiros não devem estar em discordância com o ato. Além deste, existem outros requisitos.
Quais os requisitos para que o herdeiro peça a usucapião de um imóvel de herança?
Para solicitar a usucapião de um imóvel de herança, o STJ exigiu determinados critérios básicos para que o herdeiro interessado cumpra.
Logo, é necessário que:
- O herdeiro adquirente tenha a capacidade jurídica para tanto. Isso significa poder agir no âmbito cível. Desse modo, um menor de 18 anos, por exemplo, pode contar com a representação ou assistência;
- O bem que sofrerá a usucapião precisa estar no mercado;
- A posse de bem deve mansa, pacífica, pública, contínua e o possuidor precisa se ver como dono do bem. Isto é, a posse do imóvel não pode se dar por meio de atos violentos ou a força, de forma que o proprietário esteja contra a posse e, inclusive, buscando com que o detentor saia do local. Nesse sentido, não se exige que o proprietário esteja expressamente a favor, contudo, o contrário não pode ser verdadeiro. Ou seja, ele não deve estar expressamente contra. Além disso, é importante que os vizinhos vejam o detentor como o dono do imóvel quando ele, por exemplo, cuida da propriedade, realiza reparos necessários, dentre outras atividades;
- O tempo em que a posse dura. Nesse sentido, o direito brasileiro reconhece possibilidades em que a usucapião precisa durar ao menos dois anos, no caso da usucapião familiar. Porém, em outros tipos de usucapião, o período mínimo poderá ser de 15 anos.
Como evitar problemas com usucapião entre herdeiros?
Vimos que, se um dos herdeiros de um imóvel ficar morando nele, sem que haja a contestação dos demais herdeiros, e sem a abertura da sucessão, o residente do imóvel acaba adquirindo o direito da usucapião, pois cumpriu com os requisitos para isso.
Se ele fizer prova para aquisição do direito pelo imóvel, pode até passar na frente dos demais herdeiros, sendo filhos ou cônjuge. Como evitar que isso aconteça?
Uma boa sugestão é que se busque agir preventivamente. Assim, antes de ceder um imóvel para um amigo, irmão ou terceiro, deve-se verificar se realmente existe ou não o risco de perder o imóvel.
Em casos como esse, como medida de proteção, pode ser feito um contrato de aluguel ou comodato, tendo assim uma segurança maior em relação ao seu patrimônio.