Inicialmente, pode-se conceituar a averbação premonitória como o ato pelo qual se concede publicidade à execução.
Este instituto jurídico ocorre após o juiz ter proferido o despacho inicial recebendo esse procedimento.
Assim, visa impedir que o executado esvazie o seu patrimônio a ponto de se tornar insolvente.
Outrossim, frustrar o propósito do exequente, além de impossibilitar que o terceiro de boa-fé seja prejudicado.
Ademais, a possibilidade de ser efetivada a averbação premonitória da execução nos registros dos bens do executado está prevista no artigo 828 do Código de Processo Civil:
“Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
§ 1º No prazo de 10 (dez) dias de sua concretização, o exequente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas.
§ 2º Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, o exequente providenciará, no prazo de 10 (dez) dias, o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados.”
Via de regra, o devedor responde pela dívida com os seus bens presentes e futuros.
Contudo, não é raro que no intuito de salvaguardar o seu patrimônio, o executado realize a transferência da titularidade para terceiros.
Nesse caso, reconhecida a fraude à execução da averbação premonitória, o bem poderá ser objeto de penhora, mesmo que ele já esteja em nome de outra pessoa.
Assim, pode-se dizer que conceder publicidade ao procedimento de execução é uma medida de extrema relevância para facilitar a configuração de fraude à execução.
Neste sentido, dispõe o artigo 792 do Código de Processo Civil:
“Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
(…)
II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;
(…)
§ 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação”.
Em contrapartida, caso não seja verificado nenhum registro de pendência na matrícula do imóvel, será presumida a boa-fé do adquirente do imóvel.
Destarte, a obrigação de comprovar a ciência de gravame passa a ser do credor.
Neste sentido, dispõe do parágrafo único do artigo 54 da Lei nº 13.097/15:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
(…)
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005”.
Precipuamente, o objetivo da averbação premonitória restringe-se à advertência de terceiros acerca da existência de uma pendência judicial expropriatória.
Isto sem que para tanto haja qualquer impedimento no exercício de direito imobiliário por parte do titular do imóvel.
Isto é, mesmo com o gravame constante à margem da matrícula, o negócio jurídico poderá ser realizado.
Ademais, ressalta-se que, efetuada a penhora sobre bens suficientes para satisfazer a dívida ajuizada, caberá ao exequente providenciar o cancelamento da averbação premonitória relativa aos bens penhorados.
Todavia, na hipótese do exequente promover averbação premonitória manifestamente indevida ou não efetuar o referido cancelamento das averbações, deverá indenizar a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados da execução.
Finalmente, de acordo com a natureza da obrigação, o regramento relativo ao procedimento expropriatório, é possível que seja efetivada a averbação premonitória de certidão que ateste a admissão do cumprimento de um título judicial.