A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso do Ministério Público Federal (MPF) que pretendia o reconhecimento de todos os direitos característicos do proprietário, inclusive a escolha do síndico ou administrador do condomínio. Assim, em favor dos arrendatários do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
Entretanto, o Colegiado entendeu que o arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda nem de promessa de compra e venda. E, portanto, não se aplicam ao arrendatário que tem conceito definido na Lei 10.188/2001, as disposições do artigo 1.333 do Código Civil.
Segundo o artigo 1º da Lei 10.188/2001, o PAR destina-se ao atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda. Assim, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
O recurso teve origem em ação civil pública na qual o MPF requereu a declaração de nulidade do contrato firmado entre: a Caixa Econômica Federal (CEF) e uma empresa de consultoria e assessoria para a gestão de um conjunto habitacional. A CEF foi designada para a operacionalização do PAR, nos temos da Lei 10.188/2001.
O MPF sustentou que os arrendatários teriam todos os direitos de condôminos, inclusive o de substituir a empresa contratada pela CEF.
Entretanto, o juiz negou o pedido. O entendimento do magistrado teve fundamento na previsão na convenção do condomínio. Assim, enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) detivesse a propriedade de pelo menos dois terços dos imóveis, a administradora contratada pela CEF poderia desempenhar a função de síndico.
O tribunal de segunda instância manteve a sentença de primeira instância. O Tribunal fundamentou que a CEF, na qualidade de executora do PAR, é responsável por escolher a empresa para administrar o condomínio. Igualmente, é responsável por gerir os contratos firmados no âmbito do programa.
A ministra Isabel Gallotti, relatora do recurso no STJ, destacou que o PAR define o arrendatário como mero possuidor direto do imóvel. Assim, cuja propriedade, até o cumprimento integral do contrato e o exercício da opção pela compra, é da arrendadora.
Segundo a ministra, condômino é o proprietário da unidade. Portanto, ainda que o artigo 1.334, parágrafo 2º, do Código Civil considere como tal o compromissário comprador e o cessionário; “o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica”.
A relatora lembrou ainda do caráter social do PAR. Por isso, ressaltou que ele está sujeito a normas especiais, entre elas: a que incumbe à CEF a gestão do FAR, que é o proprietário do imóvel e responsável por decidir sobre a administração do condomínio enquanto detiver mais de dois terços das unidades.
Portanto, a ministra-relatora declarou: “Não se aplicam as disposições do artigo 1.333 do Código Civil aos arrendatários de que trata a Lei 10.188/2001; os quais, por meio do contrato de arrendamento residencial, adquiriram apenas a posse direta dos imóveis, pelo tempo estipulado contratualmente”.
Gallotti salientou que, nesse caso, a CEF é a proprietária fiduciária dos imóveis, sendo que somente ela pode alterar a convenção de condomínio regularmente instituída.
“No momento da assinatura dos contratos, os arrendatários concordaram que a administração do condomínio seria feita pela CEF; assim, nos termos da convenção e do regimento interno do condomínio”, asseverou.
Ademais, a magistrada ponderou que a contratação do síndico pela CEF, gestora do FAR, assegura a higidez do programa. Portanto, evitando o descumprimento das obrigações condominiais e a má conservação dos imóveis.
Por isso, a ministra-relatora concluiu: “Dar liberdade de escolha dos administradores do condomínio aos seus moradores antes que eles exerçam a opção de compra do imóvel poderá trazer consequências danosas irreversíveis à CEF, a quem compete representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente”.
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