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Prazo para cobrança do seguro do SFH por vício de construção é de 1 ano após o fim do contrato de financiamento

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria, rejeitou o recurso de um grupo de moradores que pediam o seguro habitacional. O intuito dos proprietários seria utilizar o seguro do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) para reparação de defeitos estruturais nos imóveis. Os contratos de financiamento dos imóveis foram quitados à oito anos. 

Assim, a Turma, seguindo o voto da ministra Isabel Gallotti, entendeu ser inviável o acionamento do seguro por vícios de construção anos após a quitação. Isto porque, a ação de cobrança de seguro por vício de construção (o chamado vício oculto), deve obedecer ao prazo prescricional. Ou seja, no caso de apólice pública vinculada ao SFH, deve ser ajuizada durante o prazo do financiamento ao qual o seguro está vinculado; ou, no máximo, em até um ano após o término do contrato. 

Os proprietários adquiriram imóveis de um conjunto habitacional em 1980, contratando financiamento que teve quitação em 2000. Somente oito anos após, declarando vícios de construção, eles acionaram a companhia de seguros responsável pela apólice vinculada ao financiamento.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) considerou a prescrição do direito dos proprietários na propositura da ação; observando o prazo prescricional de um ano com previsão na alínea “b” do inciso II do parágrafo 1º do artigo 206 do Código Civil.

Fatores externos

A ministra Isabel Gallotti, ao votar, esclareceu amplamente acerca das particularidades do seguro habitacional associado ao financiamento. Forma característica utilizada no Brasil desde a criação do SFH pela Lei 4.380/1964.

Uma das características apontadas é a cobertura dos danos derivados de eventos futuros e incertos, resultantes de fatores externos, excetuados os vícios de construção. Portanto, declarou a ministra, para que haja cobertura nos casos de vícios de construção, é imprescindível que haja cláusula nesse sentido. 

A ministra Gallotti ponderou que, de regra, a responsabilidade por vício de construção é do construtor e de seus responsáveis técnicos; dessa forma declarou: “Não é inerente à natureza do contrato de seguro a cobertura de vício intrínseco à coisa. Ao contrário, trata-se de risco não coberto, salvo disposição contratual explícita”.

Direito público

A ministra esclareceu que a questão em julgamento tratava da apólice pública, indisponível depois das mudanças legislativas que limitaram o seguro habitacional à contratação de apólices privadas.

Assim, esclareceu que na apólice privada, o risco é da seguradora; na apólice pública, o risco é garantido por um fundo e submetido a normas de direito público. Portanto, é inviável a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para eventual responsabilização deste seguro quanto aos vícios de construção. Uma vez que não era um serviço de livre contratação no mercado, contudo estabelecido em lei, com regras determinadas pela autoridade pública.

Por isso, a ministra declarou: “Penso que princípios gerais como a boa-fé objetiva, lealdade e confiança recíproca não podem justificar a obrigação de cobertura de sinistros expressamente excluídos pela apólice de seguro habitacional”.

Base de risco

A ministra observou que a regulamentação da apólice pública exclui, como regra geral, a cobertura de vícios de construção, todavia existe exceção.

“Em prol do equilíbrio da apólice única só haverá a cobertura de vício intrínseco ao imóvel caso se trate de financiamento concedido a mutuário final (pessoa física) e ainda não decorrido o prazo legalmente previsto para a responsabilidade objetiva do construtor (cinco anos do habite-se), exigindo-se, também, seja o responsável identificado, localizado e não falido.”

De acordo com a ministra, a cobertura irrestrita de vícios de construção por períodos mais longos do que a responsabilidade do próprio construtor e em cláusulas não fixados na apólice, tornaria o seguro sem base de risco, inviabilizando financeiramente o SFH.

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Encerramento do contrato

Assim, declarou a ministra que, encerrado o contrato de financiamento, encerra-se o contrato de seguro a ele vinculado. Cujo objetivo é garantir a evolução normal do financiamento, assegurando que as prestações continuarão sendo liquidadas em caso de morte ou invalidez do mutuário. E, ainda, que o imóvel dado em garantia à instituição financeira não se perderá durante a execução do contrato.

Entretanto, com a quitação do financiamento, extingue-se igualmente o contrato de seguro e extingue o pagamento do prêmio. Contudo, a ministra observa que nada impede o mutuário de adquirir uma segunda apólice. Como forma de conseguir cobertura mais ampla, que exceda o prazo do financiamento e alcance outros tipos de risco.

Termo inicial

Todavia, a ministra ressaltou precedentes do STJ no sentido de que: sendo o vício oculto percebido somente após a extinção do contrato, a seguradora tem o dever de cobrir o dano.

Para a ministra, a jurisprudência do tribunal considera que os vícios ocultos, dificultam a demarcação do momento exato de sua ciência pelo mutuário; e, do início do prazo prescricional, uma vez que os vícios se consolidam ao longo dos anos. Portanto, o entendimento firmado é que o prazo  de um ano, começa a contar quando a seguradora, comunicada do problema, deixa de pagar a indenização.

Prescrição

Entretanto, para Gallotti, o adiamento indefinido do termo inicial da prescrição, além de incoerente com a finalidade do seguro, “acarreta insustentável ônus ao sistema, inviabilizando a constituição das reservas técnicas necessárias ao seu equilíbrio”.

A extinção do contrato não dispensa a seguradora das obrigações constituídas em sua vigência; contudo,, a ministra observa a necessidade de se observar o prazo legal de um ano para a prescrição das ações de mutuários; especialmente, àquelas destinadas a cobrança do seguro vinculado ao SFH.

Por isso, a ministra declarou: “Não se podendo precisar a data exata da ciência do defeito de construção ensejador do sinistro, o prazo anual de prescrição inicia-se a partir do dia seguinte ao término da vigência do contrato de financiamento”, concluiu a magistrada.

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