Due diligence: Conceito e Importância no Direito Imobiliário

Inicialmente, cumpre-nos esclarecer que a due diligence é uma auditoria ou procedimento sistemático de análise e avaliação profunda de documentos.

Com efeito, trata-se de atividade extrajudicial própria do Direito Imobiliário, especialmente aplicada ao negócio de compra e venda de imóveis.

No presente artigo, discorreremos sobre a importância da due diligence no Direito Imobiliário.

Conceito de due diligence

Precipuamente, pode-se traduzir o termo “due diligence” como ”diligência devida”.

Vale dizer, é uma auditoria ou procedimento sistemático de análise e avaliação aprofundada de documentos.

Originada no Direito Empresarial, a due diligence encontra aplicação dentro das negociações imobiliárias.

Destarte, seu espaço especial são as transações que objetivam a compra e venda de imóveis.

Portanto, o advogado especialista em Direito Imobiliário faz uma análise minuciosa dos documentos que envolvem o imóvel e o seu vendedor.

Isto deve ocorrer com o intuito de mitigar ao máximo os riscos do negócio jurídico a ser realizado.

Saiba os Documentos que Seu Advogado Analisará para a due diligence

Na due diligence, o profissional responsável pela execução da auditoria precisa de acesso ao maior número de documentos possível.

Dessa forma, a análise não se atém tão somente à documentação do imóvel.

Assim, ele deve ir além, isto é, ao proprietário e, dependendo da idade da propriedade, a demais componentes da cadeia dominial.

No presente artigo, traremos na sequência uma lista de documentação para oferecer suporte prático em due diligence aos advogados atuantes no mercado jurídico imobiliário.

1. Documentos do Imóvel

• Certidão de matrícula (no Cartório de Registro de Imóveis);
• Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc.);
• Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;
• Carnê do IPTU;
• Certidão negativa de tributos municipais e federais;
• Guias de ITBI pagas;
• Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;
• Comprovante de pagamento de água, luz, telefone, gás, etc;
• Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
• Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;
• Para imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) exigir as certidões de regularidade (Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação).

2. Documentos do Vendedor

• Documentos pessoais;
• Comprovante de residência;
• Declaração de participação societária em empresas;
• Consulta completa de SPC e SERASA;
• Declaração do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;
• Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa);
• Negativa de débitos condominiais;
• Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;

Todavia, se o vendedor for pessoa jurídica:

• contrato social (última alteração),
• CPF e RG dos representantes legais,
• ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, e
• certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal.

3. Documentos Técnicos Utilizado na due diligence

• Convenção de condomínio (quando for o caso);
• Regulamento interno do condomínio (quando for o caso);
• Cópia do registro de incorporação;
• Planta da unidade ou da casa;
• Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);
• Projetos aprovados pela Prefeitura;
• Memorial descritivo;
• Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou
• Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;
• Alvará de construção;
• Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto
• Nacional do Seguro Social – governo federal)
• Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.

Por outro lado, em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico.

Outrossim, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel.

Destarte, a lista de documentos que podem ser solicitados pelo advogado responsável pela due diligence é de fato bastante extensa.

Além disso, é preciso ter em mente que as faltas podem impactar no resultado da avaliação e, consequentemente, na segurança da transação.

Por outro lado, destaca-se que, apesar da due diligence ser uma metodologia opcional, ou seja, não obrigatória aos contratantes, ela se mostra importante em vários aspectos.

Assim, o principal é evitar surpresas desagradáveis após a finalização do negócio.

Por fim, do ponto de vista do comprador, isso significa maior segurança na aquisição do bem.

Em contrapartida, do ponto de vista do corretor, agilidade na negociação e, portanto, bons negócios.