Direitos no Código Civil Afetados pelo Condômino Inadimplente

O condômino inadimplente é o proprietário de uma unidade autônoma e de sua fração ideal que deixa de arcar com os custos repartidos em condomínio.

Com efeito, neste artigo discorreremos sobre as sanções que o condômino inadimplente pode vir a sofrer, desde que conforme o regimento do condomínio, o Código Civil e o Novo CPC.

Acessar do Condômino Inadimplente às Áreas Comuns

A restrição de direitos do condômino inadimplente, por exemplo, é algo que, não raras vezes gera dissabores entre os conviventes do condomínio.

Assim, tanto o Direito Imobiliário, quanto o Direito Condominial acabam presentes na vida de muitas pessoas.

Inicialmente, na hipótese jurídica do condomínio edilício, isto é, aquele que detém o domínio da unidade autônoma, o condômino também é cotitular da propriedade das partes comuns do prédio.

Destarte, é conferida a ele a capacidade para exercer todos os poderes próprios da propriedade.

No entanto, para o bom andar da convivência da comunidade condominial, o exercício desses direitos encontram-se sujeitos à regulamentação, seja por meio da convenção ou pelo regimento interno.

Reflexos do Condomínio Edilício nos Direitos do Condômino Inadimplente à Luz do Código Civil

Precipuamente, em se tratando de condomínio edilício, deve-se ter em mente que a interpretação do caso concreto exige uma adequação de interesses comuns e particulares.

Dessa forma, deve sempre ser preservado o bem estar da coletividade.

Na sequência, analisaremos os artigos do Código Civil afetos ao condomínio edilício aos condôminos inadimplentes.

Art. 1.334 do Código Civil

O Código Civil, no capítulo que trata do condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358-A), determina no artigo 1.334:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno. (grifou-se)

Contudo, ainda que preveja a possibilidade de sanções, existem outros aspectos que devem ser observados no que se refere ao condômino inadimplente.

Art. 1.335 do Código Civil

Por sua vez, o artigo 1.335 do Código Civil dispõe o seguinte:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. (grifou-se)

Destarte, o direito de usufruir e gozar que assiste ao titular do domínio de uma determinada unidade autônoma vai além dela.

Portanto, também recai também sobre as partes comuns.

Isto porque a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de utilização comum do imóvel.

Por conseguinte, isto gera impactos nos direitos do condômino inadimplente.

Sanções Legais ao Inadimplemento Conforme o Código Civil

O Código Civil estabelece sanções legais para compelir o condômino inadimplente a promover a quitação da sua obrigação perante o condomínio, sendo elas:

1. ficar automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336 do Código Civil);
2. o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III do Código Civil); (tema que já foi trazido aqui)
3. possibilidade de incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração;
4. possibilidade de haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV).

Crédito Condominial no Novo CPC

Ademais, quanto a última possibilidade apontada, consigna-se que o Código de Processo Civil inovou ao trazer no rol dos títulos de crédito o crédito condominial:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

[…]

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

[…]

Portanto, o caminho para cobrar os créditos dessa natureza fora potencialmente diminuído.

Isto porque, além do procedimento executivo realizar-se ao melhor interesse do credor (CPC, art. 797), ele visa a expropriação de bens do executado.

Dessa forma, sendo ajuizada a ação de execução, o devedor, nesse caso, condômino inadimplente, será citado para efetuar o pagamento da dívida e dos honorários advocatícios dentro do prazo de três dias, sob pena de penhora.

Possibilidade de Restrição aos Direitos do Condômino Inadimplente

Diante do exposto, pode-se concluir que se deve tomar muita cautela antes de incluir nos regramentos do condomínio alguma restrição de direito dos condôminos, inclusive do condômino inadimplente.

Assim, é imprescindível, assim, a busca por conhecimento especializado, sobretudo porque o direito a propriedade encontra grande prestígio no Direito Brasileiro.