Inicialmente, o contrato de corretagem se encontra disciplinado no Código Civil pelos arts. 722 a 729. Assim dispõe o texto que define essa espécie de contrato:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Por sua vez, pode-se definir a corretagem como a atividade intermediária entre pessoas que desejam contratar, ou praticar, para outrem algum ato.
Além disso, o contrato de corretagem é largamente usado em negociações imobiliárias, no entanto, ele não se limita a essa espécie de relação jurídica.
O corretor é, de fato, aquele que vai de interessado a interessado.
Dessa forma, seu trabalho consiste basicamente em promover intermediação entre o comitente e terceiros.
Isto é, ele aproxima as partes com vistas ao fechamento de certo negócio ou da obtenção informações junto a outrem em proveito do comitente, para futura negociação.
Assim, o corretor recebe uma comissão, geralmente uma porcentagem no valor do negócio.
Todavia, a atividade do corretor não se restringe tão somente à aproximação entre os negociantes de uma determinada transação imobiliária.
Além disso, o incumbido é responsável pela gestão de riscos, isto é, por esclarecer o incumbente pelos riscos do negócio.
Ademais, conforme Código Civil, a comissão do corretor é devida ao profissional uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.
Outrossim, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (CC, art. 725).
Assim, é o direito do corretor à comissão pactuada, sendo necessária a compreensão do que se entende por resultado útil.
Contudo, o arrependimento de quaisquer dos contratantes não deve afetar na comissão do corretor.
Além disso, em tese, é necessário somente que o corretor promova a aproximação das partes, formando um vínculo negocial irretratável.
No entanto, para plena caracterização dessa regra, torna-se imprescindível que o arrependimento ocorra por causa estranha à atividade do corretor.
Assim, menciona-se o entendimento de Claudio Luiz Bueno de Godoy:
(…) havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor.
Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário de remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão.
Por fim, para não perder a comissão de corretor, a diligência do profissional torna-se determinante.
Destarte, suas atividades incluem inteirar-se e buscar documentação pertinente para prestar informações usuais e notórias sobre o título de domínio exibido pelo vendedor.
Outrossim, regularidade da cadeia dominial, existência de gravames e ações que envolvam o vendedor.
Em suma, tudo que possa conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.
Portanto, ele cumprirá inteiramente com a sua responsabilidade e não será surpreendido com a recusa do adimplemento da comissão de corretor.