Considerações Iniciais Sobre as Garantias no Contrato de Locação

A lei do inquilinato, nº 8.245/91, é a responsável por regulamentar o mercado de aluguel comercial e residencial com o objetivo de garantir os direitos e evitar conflitos nos processos de locação.

Garantias no contrato de locação são exigências feitas ao locatário pelo locador estipuladas em contrato.

Com efeito, servem como proteção do locatário para pagamento de aluguel ou quebras de contrato.

Apesar de o contrato de aluguel poder ser adaptado de acordo com a realidade de cada caso, alguns pontos são fundamentais para garantir a segurança de qualquer contrato de locação. Veja alguns exemplos:

• dados pessoais das partes (nome completo, CPF etc);

• descrição detalhada do imóvel;

• valor e periodicidade do reajuste;

• termo vistoria do imóvel.

Neste sentido, a Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades que podem ser utilizadas nesse tipo de negócio:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

1. caução;
2. fiança;
3. seguro de fiança locatícia.
4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.De acordo co

No presente artigo, tratemos considerações iniciais acerca das garantias no contrato de locação.

Um Mesmo Contrato de  Locação com Mais de uma Garantia

Inicialmente, o parágrafo único do artigo 37, da Lei 8.245/91 proíbe a utilização de mais de uma das modalidades de garantias no contrato de locação.

Destarte, se essa determinação legal não ser observada pelos contratantes, e referida estipulação contratual será considerada nula.

Todavia, cumpre esclarecer que, mesmo que a dupla garantia tenha sido estipulada em dois documentos diferentes, a proibição atinge o ajuste em uma mesma relação locatícia, no intuito de impedir o excesso do locador.

Além disso, a nulidade alcança tão somente a garantia constituída em afronta ao limite da Lei e não a totalidade do contrato de locação, assim sendo, cabe ao advogado estipular qual delas deve ser mantida.

Com efeito, de acordo com os ensinamentos de Luiz Antonio Scavone Junior e Tatiana Bonatti Peres, nos comentários à Lei do Inquilinato (2017):

Ao contrário de outros negócios jurídicos, a locação de imóveis urbanos não admite a estipulação de dupla garantia em razão da própria natureza da Lei 8.245/91, que é eminentemente cogente ou de ordem pública (LI, art. 45), com a finalidade de atribuir um equilíbrio mínimo à relação jurídica locatícia para que fosse evitado o abuso contratual do locador, pois a finalidade da Lei do Inquilinato, nas palavras autorizadas de Francisco Carlos Rocha de Barros é a de “proteger o inquilino, porque essa é a justificativa para uma lei especial do inquilinato.

Punições Para Excessos de Garantias no Contrato de Locação

Na referida legislação podem ser encontradas normas do chamado direito material, de processo civil, e até de cunho penal.

Assim, ocorre a proibição da estipulação de mais de uma modalidades das garantias no contrato de locação.

Inclusive, essa modalidade caracteriza contravenção penal, seja por motivo de locação ou de sublocação.

Destarte, nesses casos, pode ocorrer a punição com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

Ademais, a multa é revertida em favor do locatário, nos termos do inciso II do artigo 43 da Lei nº 8.245/91.