Uma recente carta divulgada pela Squadra Investimentos, uma das gestoras mais respeitadas do país, lançou um alerta importante para os investidores que estão envolvidos com fundos imobiliários. A carta chamou a atenção para o que eles denominam de “armadilha dos dividendos” presente em certos fundos imobiliários.
De acordo com a Squadra Investimentos, existe uma prática preocupante em diversos fundos imobiliários, onde eles pagam dividendos aos investidores que são superiores à geração real de caixa desses fundos.
Em suma, essa tática tem o intuito de atrair mais investidores, criando uma ilusão de alto retorno, e posteriormente realizar novas emissões de cotas. A Squadra Investimentos, inclusive, compara essa prática ao caso de uma estrutura econômica de pirâmide, similar à situação da holding do investidor americano Carl Icahn, que foi definida no relatório da Hindenburg Research como uma “estrutura econômica semelhante a Ponzi”.
Para Caio Araújo, um especialista em fundos imobiliários da Empiricus Research, essa prática é particularmente preocupante para os investidores que não têm um conhecimento aprofundado do mercado.
Desse modo, ele ressalta que muitos investidores focam apenas no “dividend yield” (rendimento de dividendos) ao escolherem fundos imobiliários, sem realmente considerarem os fundamentos subjacentes do ativo.
A Squadra Investimentos não revelou detalhadamente quais são os fundos imobiliários específicos que apresentam riscos relacionados a essa prática. No entanto, Caio Araujo, que acompanha o mercado há bastante tempo, compartilhou sua perspectiva sobre os tipos de fundos que podem estar envolvidos nessa situação.
A diferença fundamental entre esses fundos e outros está na forma como eles apuram seus resultados. Enquanto a maioria dos fundos segue o regime de caixa, limitando a distribuição de dividendos ao caixa efetivamente recebido, os fundos de crédito muitas vezes optam pelo regime de competência (lucro contábil).
Em suma, isso permite a distribuição de dividendos além dos valores efetivamente recebidos, considerando variações de mercado e outros fatores. No entanto, essa abordagem traz um risco maior, já que é difícil prever o futuro com precisão. Muitos fundos de crédito que antes ofereciam altos dividendos, agora estão apresentando desempenho inferior no mercado.
Diante dessas questões, Caio Araujo destaca dois pontos cruciais que os investidores devem ter em mente ao selecionar fundos imobiliários:
Quando um fundo apresenta um dividend yield muito elevado em comparação com a média do mercado, é prudente adotar uma visão mais cética em relação ao risco associado a esse fundo. Dividendos altos podem indicar exposição a riscos elevados.
É crucial entender o histórico da gestão do fundo, sua atuação dentro dos ativos, conhecer os administradores e verificar a presença de uma auditoria independente. Fundos com boa governança tendem a ser mais diligentes e transparentes.
Apesar dos alertas, Caio Araujo acredita que o mercado de fundos imobiliários ainda oferece boas oportunidades. Fundos com boa governança, potencial de valorização, pagamentos de dividendos sólidos e riscos controlados continuam sendo atrativos.
A Empiricus Research, onde Caio Araujo é especialista, disponibiliza mensalmente um relatório com recomendações de fundos imobiliários que apresentam bons fundamentos e perspectivas de valorização.
Contudo, a boa notícia é que essa corretora oferece acesso gratuito a esse relatório, permitindo que qualquer pessoa interessada possa explorar essas indicações. Basta acessar o site oficial da empresa.
Portanto, ao avaliar fundos imobiliários, é essencial considerar não apenas os dividendos oferecidos, mas também a saúde financeira do fundo, a gestão responsável e a transparência da operação. O mercado ainda oferece oportunidades, desde que os investidores ajam com cautela e discernimento.